ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)
Стать партнером юридической фирмы «Логос»
Вся правда о порядке оказания и стоимости юридических услуг — на новом сайте «Логоса»
Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
law@logosinfo.ru
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/host1373137/logosinfo.ru/htdocs/www/articles/articless.html on line 37
articles

Статья №690

02.09.2010  Риски при совершении сделок с использованием доверенностей

 
На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями. В настоящей статье мы хотели бы остановиться на некоторых из них, а также предложить способы предупреждения данных ситуаций.

Риски при совершении сделок с использованием доверенностей

В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.
На практике встречаются случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже не было в живых. В конце 2008 года в одно из агентств г. Перми обратилась женщина с предложением приобрести объект нежилой недвижимости - офис. Сотрудники агентства обратили внимание на то, что указанный объект за последние два месяца сменил трех владельцев, кроме того, подозрения вызвал адрес проживания продавца (общежитие) при стоимости офиса более 3 миллионов рублей. При детальной проверке выяснилось, что данный офис переведен в нежилое помещение из квартиры несколько месяцев назад. Собственник квартиры при этом скончался, а перевод был осуществлен по доверенности, выданной до смерти. В этом случае работает правило, предусмотренное подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ, в соответствии с которым действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Следовательно, и сделка, совершенная по такой доверенности, будет являться ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. Наследники умершего в данном случае вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если с объектом недвижимости совершено несколько сделок, то в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ наследники вправе истребовать такое имущество и у добросовестного приобретателя.
Если продавец недвижимого имущества действует на основании доверенности, то необходимо выяснить причины, по которым собственник (или единоличный исполнительный орган юридического лица) не может подписать договор лично.
Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.
В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).
Так, П. обратилась в Свердловский районный суд г. Перми, указывая, что 30 августа 2007 года подписала договор купли-продажи квартиры с Т., интересы которого по доверенности представляла К. Документы были сданы на государственную регистрацию. Однако в начале сентября 2007 года Т. отменил доверенность, выданную на имя К., в результате чего в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру П. было отказано. В исковом заявлении П. просила признать за ней право собственности. Требования П. были судом удовлетворены, суд кассационной инстанции оставил решение в силе.
Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.
Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.
Согласно пункту 3 статьи 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.
Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если объект недвижимости был продан по "цепочке сделок", то лицо, доверенность от имени которого подделали, вправе предъявить виндикационный иск.
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, имущество может быть истребовано, в том числе и у добросовестного приобретателя, поскольку выбыло помимо воли собственника (в случае, если доверенность подделана).
Также покупателю при совершении сделки совершенно не известны условия, при которых выдавалась доверенность, не было ли при выражении воли доверителя каких-либо ее дефектов. В дальнейшем лицо, выдавшее доверенность, может обратиться в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что в момент совершения сделки оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или указать, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ).
Так, В. выдал доверенность на имя К. с правом приватизации принадлеащей ему квартиры и дальнейшей ее продажи. К. приватизировала квартиру и заключила договор купли-продажи. В. обратился в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, указывая, что страдает алкоголизмом и при выдаче доверенности не мог осознавать значение своих действий и руководить ими. В ходе рассмотрения указанного дела Мотовилихинским районным судом г. Перми была назначена судебно-психиатрическая экспертиза. В заключении комиссии экспертов было указано, что можно с большей долей вероятности заключить, что В. при подписании доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Основываясь на указанном заключении, Мотовилихинский районный суд г. Перми признал указанную доверенность недействительной в соответствии со статьей 177 ГК РФ.
Васькин В.В., практикующий юрист.

Мустафин Р.Р., практикующий юрист.
 
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2021 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Главный редактор: Осман Андрей Ильич