ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)
Стать партнером юридической фирмы «Логос»
Вся правда о порядке оказания и стоимости юридических услуг — на новом сайте «Логоса»
Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
law@logosinfo.ru
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/host1373137/logosinfo.ru/htdocs/www/articles/articless.html on line 37
articles

Статья №713

20.10.2010  Организация является арендатором нежилого помещения. Арендатор и арендодатель заключили договор продажи арендуемого нежилого помещения. До какого момента арендатор обязан уплачивать арендные платежи при условии, что ни договором продажи недвижимости, ни договором аренды не предусмотрено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате?

 
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 указанной статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
ВАС РФ в Определении от 07.07.2009 N ВАС-7188/09 указал на то, что ни законодательством, ни договором не предусмотрено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате. До момента прекращения обязательства у лица, остававшегося арендатором и не являвшегося собственником помещения, оставалась обязанность уплаты арендных платежей, что соответствует как условиям заключенного между сторонами договора аренды, так и ст. ст. 309 и 614 ГК РФ.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 N А46-19260/2009.
В Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 18АП-10681/2009 отмечено также, что обязательство арендатора по внесению арендной платы на основании ст. 413 ГК РФ прекратилось с даты регистрации права собственности на помещение в связи с совпадением арендодателя и арендатора в одном лице.
Между тем стоит отметить Постановление от 11.02.2010 N 09АП-27978/2009-ГК, в котором Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что арендодатель с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения утратил право распоряжаться (сдавать в аренду) отчужденным помещением, соответственно, требовать уплаты арендных платежей с момента отчудения помещения бывший собственник не может.
Таким образом, сделать однозначный вывод о том, до какого момента арендатор обязан уплачивать арендные платежи при условии, что ни договором продажи недвижимости, ни договором аренды не предусмотрено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате, не представляется возможным.
Следует учитывать, что при уплате арендных платежей до момента заключения договора продажи недвижимости возникает риск обращения арендодателя в суд с требованием уплатить задолженность по день регистрации перехода права собственности. В этом случае обоснованность своей позиции арендатору необходимо будет доказывать в суде.

В.В.Половинка
Минфин России
10.08.2010
 
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2021 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Главный редактор: Осман Андрей Ильич