ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ против ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ: В ЧЕМ ОТЛИЧИЯ?

Данная статья выявляет особенности регулирования правоотношений между сторонами гражданского оборота в области приобретения недвижимых объектов в будущем на примере договоров об участии в долевом строительстве и предварительных договоров купли-продажи. Полагаем, что данная статья будет полезна, как Продавцам/Застройщикам, так и Покупателям/Участникам долевого строительства, и поможет четко определять, какие правовые гарантии вытекают из существа того или иного вида заключенного договора, а также поможет защититься как первым от незаконных правопритязаний вторых ввиду, якобы, иной имевшейся в виду действительной воли, так и вторым от незаконного навязывания первыми договоров, направленных на иные обязательства, отличные от тех, в целях которых заключается договор.

Правоотношения между сторонами по поводу приобретения объекта недвижимости, который возникнет в будущем, могут быть урегулированы различными вариантами договоров. Самыми широко распространенными являются Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости и Договор об участии в долевом строительстве. Обе эти формы имеют ряд существенных отличий друг от друга. Однако, некоторые недобросовестные участники гражданского оборота, обращаясь в суды, пытаются переквалифицировать вид договора в свою пользу, желая приобрести максимум гарантий, предоставляемых законом в том или ином правоотношении.

Стороны свободны в заключении договора, никто не может понудить вступить в правоотношения в той форме, которая не выражала бы действительную волю стороны. Поэтому, прежде всего, обращаем внимание на то, что перед подписанием любого договора необходимо четко понимать все возможные последствия, ну, и конечно же внимательно читать условия договора.

Так в чем же отличие Предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, который возникнет в будущем, от Договора об участии в долевом строительстве?

1. Законодательное регулирование.

Так, правоотношения, возникающие по поводу Договора об участии в долевом строительстве, регулируются Законом «Об участии в долевом строительстве» и Законом «О защите прав потребителей». Тогда как Предварительный договор регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ, а в случае, если на стороне приобретателя будущей недвижимости выступает гражданин – то и Законом «О защите прав потребителей». Отсюда и разный объем гарантий и ответственности, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств.

2. Наименование сторон.

По Договору об участии в долевом строительстве сторонами выступают: Застройщик и Участник долевого строительства; в Предварительном договоре – Продавец и Покупатель.

3. Предмет договора.

По Договору об участии в долевом строительстве Застройщик обязуется построить и передать Участнику долевого строительства объект недвижимости. Тогда как, предметом Предварительного договора является обязанность Продавца заключить с Покупателем основной договор. Никаких иных обязательств у Продавца (в том числе и по передаче Покупателю объекта недвижимости) по Предварительному договору не возникает и не может возникнуть. Если в качестве предмета в Предварительном договоре поименованы какие-либо другие обязательства, то данный договор практически со 100%-ной гарантией (в случае обращения заинтересованной стороны в суд) будет переквалифицирован в иную форму.

4. Право собственности на будущий объект недвижимости.

По Договору об участии в долевом строительстве право собственности на объект возникает непосредственно у Участника, тогда как по Предварительному договору право собственности на объект недвижимости первоначально возникает у Продавца, на основании чего он впоследствии имеет право заключить основной договор купли-продажи и реализовать принадлежащий ему на праве собственности объект.

5. Срок договора.

Срок передачи объекта недвижимости Участнику по Договору об участии в долевом строительстве является существенным условием договора. Что касается Предварительного договора, то в данном случае закон не относит условие о сроке к существенным, однако, ограничивает его одним годом, в случае если сторонами условие о сроке заключения основного договора не согласовано.

6. Цена договора.

Существенным условием Договора об участии в долевом строительстве также является цена приобретаемого строящегося объекта недвижимости, в том числе сроки и порядок ее уплаты. По Предварительному договору не могут перечисляться никакие денежные средства в счет выкупной цены за будущий объект недвижимости, в противном случае это безусловный аргумент в пользу переквалификации договора. Однако, в качестве гарантии Продавцу в том, что Покупатель исполнит свои обязательства и заключит Основной договор, Предварительный договор может содержать условие о внесении Покупателем обеспечительного платежа, который предусмотрен законом. И, как правило, именно этот обеспечительный платеж, его размер, цель использования, подвергается особо пристальному вниманию. И от того, каким образом между сторонами Предварительного договора достигнуто согласие об обеспечительном платеже и как это отражено в договоре, зависит, будут ли у суда основания для признания Предварительного договора фактически Договором об участии в долевом строительстве.

7. Государственная регистрация.

Договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является основанием для возникновения у Участника права собственности на объект недвижимости. А так как предметом Предварительного договора является лишь обязанность заключить основной договор, то государственная регистрация такого договора не требуется.

Законом об участии в долевом строительстве предусмотрен еще целый ряд существенных условий относящихся к специфике строящегося объекта недвижимости (гарантийный срок, способы обеспечения исполнения Застройщиком обязательств по договору), а также особые условия его расторжения и повышенные меры ответственности Застройщика перед Участником в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) своих обязательств.

Казалось бы, по перечисленным отличительным признакам можно легко определить, какой из двух видов договоров заключен между сторонами. Однако, зачастую, на практике возникает множество трудностей и недопониманий из-за не совсем ясного и четкого изложения пунктов того или иного договора. И если Договор об участии в долевом строительстве проходит правовую экспертизу при его регистрации, то условия Предварительного договора устанавливаются исключительно самими сторонами, в связи с чем полагаем, что именно при заключении Предварительного договора нужно быть предельно внимательными, максимально предусмотреть возможные варианты развития событий, обратиться за помощью к специалистам.

Безусловно, в статье даны лишь самые существенные отличия Договора об участии в долевом строительстве от Предварительного договора, поскольку в случае обращения в суд любой договор, в какой бы форме он не был выражен, будет подвергаться самому тщательному анализу на предмет установления действительной воли сторон. Но, полагаем, что изложенная информация поможет избежать двусмысленности в том, какой именно договор намеревается заключить сторона и прямо на это указывать контрагенту во избежание наступления негативных последствий в виде переквалификации договора, а также признании договора незаключенным.