Застройщикам известно, как много споров возникает при передаче объектов долевого строительства участникам. Этому этапу взаимоотношений с дольщиками посвящена целая статья Федерального закона № 214-ФЗ, которая обязывает застройщика, нарушившего предусмотренный договором срок передачи участнику объекта, уплатить дольщику неустойку. Споры по исполнению обязательств по договорам долевого строительства продолжают оставаться актуальными. Как правило, эти споры связаны с нарушением сроков строительства жилых домов, в связи с чем их сдача гражданам происходит несвоевременно.
Основой в рамках отношений застройщика и участника долевого строительства является обязанность по передаче объекта собственнику.
Федеральный закон от 30.12.2004 №214 ФЗ призван обеспечивать защиту интересов граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, хотя в нем содержится много не вполне удачных формулировок, а судебная практика по некоторым вопросам на сегодняшний день очень противоречива.
Хотелось бы проанализировать ряд вопросов, которые непосредственно связаны с ответственностью застройщика
В настоящей статье сделана попытка проанализировать ряд аспектов, связанных с ответственностью застройщика за несвоевременную передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также даны рекомендации застройщику в целях защиты им своих законных прав и интересов.
Как известно, любое обязательство должно быть исполнено в определенный или в определяемый срок (ст. 314 Гражданского кодекса РФ). Соответственно для определения того, было ли исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства надлежащим, необходимо четко определить срок, в который данное обязательство должно было быть исполнено. Согласно пункту 2 ч. 4 ст. 4 Закона срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС, договор). При отсутствии в договоре условия о сроке передачи договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214). Данный срок является одним из шести предусмотренных Законом сроков, регулирующих процесс передачи объекта долевого строительства участнику.
Договором может быть установлен также срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 8 Закона). Условие об этом сроке не является существенным. Он не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Смысл закрепления такого срока в договоре заключается в том, чтобы заранее определить временные рамки, в которые будет производиться процедура передачи объекта долевого строительства участнику.
Срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома и срок передачи участнику объекта долевого строительства в ДУДС необходимо определять с учетом не только реальных сроков осуществления строительства многоквартирного дома, но и с учетом требований, которые Закон N 214 предъявляет к процедуре передачи объекта долевого строительства. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой многоквартирный дом будет построен вовремя, однако объект долевого строительства будет передан участнику с просрочкой.
Сразу необходимо отметить, что по общему правилу досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче участнику объекта долевого строительства не допускается (ч. 3 ст. 8 Закона N 214); однако иное может быть предусмотрено договором и представляется нелишним такое право застройщика в договоре закрепить.
После завершения строительства (создания) многоквартирного дома, но до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта к передаче, а также предупредить участника о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия участника (далее - сообщение о готовности). Закон устанавливает минимальный срок направления сообщения о готовности - он составляет не менее месяца до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия. Однако максимальный срок направления этого сообщения участнику в Законе отсутствует. Получив разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик вправе сразу же направлять участникам сообщения о готовности вне зависимости от того, сколько времени осталось до установленного в договоре срока передачи объекта. Нарушение же срока направления сообщения о готовности само по себе не влечет применение к застройщику договорных мер ответственности (застройщик несет ответственность только при нарушении срока передачи объекта), но может иметь значение при рассмотрения вопроса о снижении неустойки, взыскиваемой с застройщика при просрочке передачи объекта долевого строительства.
Получение участником сообщения о готовности порождает обязанность участника приступить к принятию объекта долевого строительства. При этом, если в договоре не был предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, участник обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения им сообщения о готовности. Если же срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства в договоре был установлен, обязательство по принятию возникает не ранее установленного договором срока начала передачи.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Застройщикам известно, как много споров возникает при передаче объектов долевого строительства участникам. Этому этапу взаимоотношений с дольщиками посвящена целая статья Федерального закона № 214-ФЗ, которая обязывает застройщика, нарушившего предусмотренный договором срок передачи участнику объекта, уплатить дольщику неустойку.
