Регистрация   Вход        

Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23.

Пн-Пт: c 9.00-18.00 ч.;
Сб,Вc: выходные.
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Не нашли, что искали?

НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ?

Воспользуйтесь нашими системами поиска!
 
1. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
Попробуйте прямо сейчас!
 
2. ИЛИ ИНТУИТИВНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
 
Навигационная страница сайта юридической фирмы Логос


О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ОБЖАЛОВАНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗОВ РОСРЕЕСТРА

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Иванов Евгений
 Роберт Кийосаки, американский экономист, чьи книги об основах бизнеса и инвестирования признавались одними из лучших бестселлеров такими авторитетными деловыми изданиями, как «Wall Street Journal» и «The Business Week», говорил: «Есть 3 вида активов: бизнес, недвижимость и бумаги».
И хотя, с его точки зрения, самым сильным активом является бизнес, значение недвижимости как актива сложно переоценить даже в наши дни, когда газеты то и дело начинают пестреть заголовками о стремительном её удешевлении.

Однако реалии российской действительности таковы, что часто даже собственник недвижимого имущества оказывается, по сути, парализованным, не способным распорядится принадлежащим ему помещением или зданием. И виной тому вовсе не коррумпированность чиновников или несовершенство государственного устройства.
Приведем простой пример:  коммерческая организация намеревается осуществить продажу принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания. В процессе подготовки необходимых документов выясняется, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, Реестр), содержатся устаревшие данные о площади здания, в которых не отражены изменения, явившиеся результатом проведенной реконструкции. Такое положение вещей может, как минимум затормозить сделку на неопределенный срок. С точки зрения закона, здание, сведения о котором содержатся в ЕГРП, и здание, которое намеревается продать собственник, это два разных объекта недвижимости с разными характеристиками.
Представляется, что необходимо внести изменения в Реестр и это устранит проблему. Однако, регистрирующий орган (а таковым является Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ) руководствуется собственным толкованием действующего Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на  недвижимое имущество и сделок с ним, что в рассматриваемой ситуации может повлечь приостановление регистрации, а затем и отказ во внесении в ЕГРП соответствующих изменений со ссылкой на то, что в результате проведенной собственником реконструкции образован новый объект недвижимости.

Механизм защиты прав собственника для подобных случаев предусмотрен упомянутым Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заключается он в обжаловании отказа регистрирующего органа через суд. Позиция законодателя относительно последствий реконструкции здания достаточно недвусмысленна – в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается. Так, например, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г. определяет и разделяет понятия строительства и реконструкции: «строительство» - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13); «реконструкция» - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14).

Понятие «реконструкции»  также содержится  и  в  иных актах.  Так,  в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 № 153, реконструкцией является изменение условий эксплуатации зданий, максимальное восполнение утраты от имевшего место физического и морального износа.В письме Госстроя РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63.1 указано, что реконструкция здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения.Казалось бы, не составит особого труда доказать в суде неправоту Росреестра, опираясь на нормы закона и подзаконных нормативных актов.

Тем не менее, существующая по рассматриваемому вопросу судебная практика далека от единообразия. Часть судов, разрешая подобные дела, приходит к выводу, что в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается (Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 апреля 2006 г. по делу № А31-8010/04, от 16 ноября 2007 г. по делу № А28-2598/2007-48/21; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2007 г. по делу № Ф04-7712/2005 (36537-А45-24); Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2010 г. по делу № А55-2070/2010, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2010 г. № 09-АП-17585/2010-ГК, от 16 ноября 2010 г. по делу № А40-173922/09-64-1138). По мнению другой части судов, создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции возможно (Постановления Федерального арбитражного суда московского округа от 26 января 2009 г. № КГ-А40/13064-08, от 03 сентября 2010 г. № КГ-А40/9823-10, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2009 г. по делу № А13-5109/2008, от 23 октября 2009 г. по делу № А21-412/2009, от 28 июня 2010 г. по делу № А56-83321/2009, от 04 октября 2010 г. по делу № А66-45/2010).

Детальный анализ перечисленных судебных актов позволяет сделать вывод, что при рассмотрении дел подобной категории судами принимается во внимание целый ряд обстоятельств, в том числе:
объем и характер проведенной реконструкции;
наличие разрешительной документации на проведение реконструкции;
влияние реконструкции на внешние границы объекта недвижимости;
влияние реконструкции на площадь объекта недвижимости.


В той или иной степени каждое из перечисленных обстоятельств может быть истолковано судом как в пользу собственника, так и в пользу регистрирующего органа.

Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 51 действующего Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за рядом исключений, также предусмотренных статье 51 Градостроительного кодекса. К таким исключениям относится, в частности, предусмотренный подпунктом 4 пункта 17 указанной статьи случай, когда изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Представляется, что при грамотном построении процесса доказывания даже реконструкция, проведенная без надлежащего разрешения на строительство, может быть легализована, например, путем представления заключения специалиста о том, что в результате проведенной реконструкции конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания не затронуты.    

Следовательно, положительный для собственника исход дела во многом зависит от того, насколько грамотно и четко будет сформулирована его позиция, насколько полна будет представленная им доказательственная база, сможет ли он полноценно воспользоваться такими средствами доказывания, как заключение специалиста или даже результаты судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать и то, что обжалование отказа Росреестра, как и оспаривание действий (бездействия) и решений иных государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, относится к категории дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений. Иными словами, отказ регистрирующего органа нельзя обжаловать в обычном порядке, путем подачи простого иска, поскольку такие дела рассматриваются по специальным правилам, установленным Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для таких дел предусмотрены специальные сроки подачи соответствующих заявлений и их рассмотрения, особые правила о распределении бремени доказывания и т.д. 

То есть, для положительного исхода дела собственнику необходимо также соблюсти все процессуальные тонкости для того, чтобы правильное по существу требование не было отклонено судом только из-за несоблюдения правил, установленных Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Очевидно, что ведение дел данной категории сопряжено с необходимостью учитывать огромное число различных правовых нюансов и выполнять целый ряд обязательных требований. Неправильное ведение дела в суде способно парализовать не только ход судебного процесса, но и реализацию собственником своих правомочий в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Представляется абсолютно неразумным самостоятельное ведение такого дела человеком несведущим без квалифицированной юридической помощи.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ

- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...



 2.  ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...


 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...


 4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее...


=""  5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...


 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
  Смотри также:
 Оспаривание постановлений о привлечении к административной ответственности
Защита интересов лица, в отношении которого принято решение о привлечении к  ответственности, представляет собой весьма непростую задачу. Даже по делам связанным с такой, казалось бы, простой ситуацией, как уборка снега на прилегающей территории, существует необходимость решить целый комплекс проблем.
 Дела о привлечении к административной ответственности
Собственность есть один из тех краеугольных камней, на которых строится все человеческое общество. Все мы являемся собственниками какого-либо имущества
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2017 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности

Видео ролик о возможностях сайта