О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ОБЖАЛОВАНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗОВ РОСРЕЕСТРА
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Иванов Евгений
Роберт Кийосаки, американский экономист, чьи книги об основах бизнеса и инвестирования признавались одними из лучших бестселлеров такими авторитетными деловыми изданиями, как «Wall Street Journal» и «The Business Week», говорил: «Есть 3 вида активов: бизнес, недвижимость и бумаги». И хотя, с его точки зрения, самым сильным активом является бизнес, значение недвижимости как актива сложно переоценить даже в наши дни, когда газеты то и дело начинают пестреть заголовками о стремительном её удешевлении.
Однако реалии российской действительности таковы, что часто даже собственник недвижимого имущества оказывается, по сути, парализованным, не способным распорядится принадлежащим ему помещением или зданием. И виной тому вовсе не коррумпированность чиновников или несовершенство государственного устройства. Приведем простой пример: коммерческая организация намеревается осуществить продажу принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания. В процессе подготовки необходимых документов выясняется, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, Реестр), содержатся устаревшие данные о площади здания, в которых не отражены изменения, явившиеся результатом проведенной реконструкции. Такое положение вещей может, как минимум затормозить сделку на неопределенный срок. С точки зрения закона, здание, сведения о котором содержатся в ЕГРП, и здание, которое намеревается продать собственник, это два разных объекта недвижимости с разными характеристиками. Представляется, что необходимо внести изменения в Реестр и это устранит проблему. Однако, регистрирующий орган (а таковым является Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ) руководствуется собственным толкованием действующего Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что в рассматриваемой ситуации может повлечь приостановление регистрации, а затем и отказ во внесении в ЕГРП соответствующих изменений со ссылкой на то, что в результате проведенной собственником реконструкции образован новый объект недвижимости.
Механизм защитыправ собственника для подобных случаев предусмотрен упомянутым Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заключается он в обжаловании отказа регистрирующего органа через суд. Позиция законодателя относительно последствий реконструкции здания достаточно недвусмысленна – в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается. Так, например, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г. определяет и разделяет понятия строительства и реконструкции: «строительство» - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13); «реконструкция» - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14).
Понятие «реконструкции» также содержится и в иных актах. Так, в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 № 153, реконструкцией является изменение условий эксплуатации зданий, максимальное восполнение утраты от имевшего место физического и морального износа.В письме Госстроя РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63.1 указано, что реконструкция здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения.Казалось бы, не составит особого труда доказать в суде неправоту Росреестра, опираясь на нормы закона и подзаконных нормативных актов.
Тем не менее, существующая по рассматриваемому вопросу судебная практика далека от единообразия. Часть судов, разрешая подобные дела, приходит к выводу, что в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается (Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 апреля 2006 г. по делу № А31-8010/04, от 16 ноября 2007 г. по делу № А28-2598/2007-48/21; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2007 г. по делу № Ф04-7712/2005 (36537-А45-24); Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2010 г. по делу № А55-2070/2010, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2010 г. № 09-АП-17585/2010-ГК, от 16 ноября 2010 г. по делу № А40-173922/09-64-1138). По мнению другой части судов, создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции возможно (Постановления Федерального арбитражного суда московского округа от 26 января 2009 г. № КГ-А40/13064-08, от 03 сентября 2010 г. № КГ-А40/9823-10, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2009 г. по делу № А13-5109/2008, от 23 октября 2009 г. по делу № А21-412/2009, от 28 июня 2010 г. по делу № А56-83321/2009, от 04 октября 2010 г. по делу № А66-45/2010).
Детальный анализ перечисленных судебных актов позволяет сделать вывод, что при рассмотрении дел подобной категории судами принимается во внимание целый ряд обстоятельств, в том числе: объем и характер проведенной реконструкции; наличие разрешительной документации на проведение реконструкции; влияние реконструкции на внешние границы объекта недвижимости; влияние реконструкции на площадь объекта недвижимости.
В той или иной степени каждое из перечисленных обстоятельств может быть истолковано судом как в пользу собственника, так и в пользу регистрирующего органа.
Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 51 действующего Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за рядом исключений, также предусмотренных статье 51 Градостроительного кодекса. К таким исключениям относится, в частности, предусмотренный подпунктом 4 пункта 17 указанной статьи случай, когда изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Представляется, что при грамотном построении процесса доказывания даже реконструкция, проведенная без надлежащего разрешения на строительство, может быть легализована, например, путем представления заключения специалиста о том, что в результате проведенной реконструкции конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания не затронуты.
Следовательно, положительный для собственника исход дела во многом зависит от того, насколько грамотно и четко будет сформулирована его позиция, насколько полна будет представленная им доказательственная база, сможет ли он полноценно воспользоваться такими средствами доказывания, как заключение специалиста или даже результаты судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать и то, что обжалование отказа Росреестра, как и оспаривание действий (бездействия) и решений иных государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, относится к категории дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений. Иными словами, отказ регистрирующего органа нельзя обжаловать в обычном порядке, путем подачи простого иска, поскольку такие дела рассматриваются по специальным правилам, установленным Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для таких дел предусмотрены специальные сроки подачи соответствующих заявлений и их рассмотрения, особые правила о распределении бремени доказывания и т.д.
То есть, для положительного исхода дела собственнику необходимо также соблюсти все процессуальные тонкости для того, чтобы правильное по существу требование не было отклонено судом только из-за несоблюдения правил, установленных Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Очевидно, что ведение дел данной категории сопряжено с необходимостью учитывать огромное число различных правовых нюансов и выполнять целый ряд обязательных требований. Неправильное ведение дела в суде способно парализовать не только ход судебного процесса, но и реализацию собственником своих правомочий в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Представляется абсолютно неразумным самостоятельное ведение такого дела человеком несведущим без квалифицированной юридической помощи.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка. - Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск. - Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию. - Подача иска в суд. Подробнее...
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания. - Оценка возражений противоположной стороны. - Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств). - Проведение основного слушания. Подробнее...
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. - Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведениеслушания дела. Подробнее...
Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения
="" 5.КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. -Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведение слушания дела. Подробнее...
Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства. - Участие в исполнительных действиях. - Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.
Смотри также:
Оспаривание постановлений о привлечении к административной ответственности Защита интересов лица, в отношении которого принято решение о привлечении к ответственности, представляет собой весьма непростую задачу. Даже по делам связанным с такой, казалось бы, простой ситуацией, как уборка снега на прилегающей территории, существует необходимость решить целый комплекс проблем.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Роберт Кийосаки, американский экономист, чьи книги об основах бизнеса и инвестирования признавались одними из лучших бестселлеров такими авторитетными деловыми изданиями, как «Wall Street Journal» и «The Business Week», говорил: «Есть 3 вида активов: бизнес, недвижимость и бумаги».
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
2. 
3. 
4. 
5. 
6. 
