Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
Многие предприниматели, имеющие в собственности помещения, сдают их в аренду (наем). В данной статье рассмотрен вопрос о том, каким образом возможен учет коммунальных платежей при сдаче помещений в аренду.
Различные возможности учета расходов на коммунальные платежи зависят от того, каким образом их оплата предусмотрена договором аренды:
Расчет УСН в случае наличия в договоре аренды условия о компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг.
В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило о том, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, к которым относятся и коммунальные расходы. Поскольку покупателем коммунальных услуг, которые потребляются арендатором, является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты.
Каких-либо ограничений по способу компенсации таких затрат в законодательстве нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю сверх арендной платы.
В этом случае сумма возмещения стоимости коммунальных услуг включается в доходы от сдачи имущества в аренду на дату ее получения от арендатора. Это объясняется тем, что такая компенсация приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя.
При этом арендодатель может учесть возмещаемые затраты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, в составе материальных расходов.
В составе расходов признается также сумма "входного" НДС, предъявленная поставщиками коммунальных услуг (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Расчет УСН в случае оплаты арендатором коммунальных услуг в составе арендной платы.
Арендатор и арендодатель вправе заключить договор аренды с условием о включении коммунальных платежей в состав арендной платы на основании права, предоставленного ст. 614 ГК РФ.
Учет доходов и расходов в данном случае наиболее простой, поскольку оплата коммунальных услуг учитывается в доходах арендодателя вместе с арендной платой.
Однако такой способ оплаты невыгоден арендодателям, которые применяют УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", так как свои затраты на коммунальные услуги они не смогут списать в расходы.
Также необходимо предусмотреть, как наиболее выгодно сформулировать условия об оплате коммунальных услуг в договоре.
Например, арендная плата с учетом коммунальных платежей может быть установлена в фиксированной сумме, то есть в договоре аренды коммунальные услуги отдельно не выделяются.
Однако фактически стоимость коммунальных услуг может меняться из-за разных причин, в том числе из-за изменения объемов потребления или тарифов. Поэтому указанный способ оплаты удобно использовать в тех случаях, когда объемы потребления меняются незначительно.
В противном случае сторонам договора аренды рекомендуется предусмотреть в договоре, что арендатор оплачивает фактически потребленные им услуги. Тем самым арендная плата будет складываться из двух частей:
- фиксированного платежа - собственно платы за пользование арендованным помещением;
- переменного платежа, который представляет собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором.
Переменная часть арендной платы, т.е. стоимость коммунальных услуг, может меняться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или объема потребляемых услуг, что исключает экономические потери у сторон договора аренды.
При УСН затраты, в том числе на оплату коммунальных услуг, учитывают в расходах только те ИП, которые применяют объект налогообложения "доходы минус расходы".
Налоговые органы указывают, что затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение должны признаваться материальными расходами.
Поэтому, для включения коммунальных платежей в расходы арендодатель должен иметь первичные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и сумму понесенных им затрат, в частности, счета поставщиков коммунальных услуг и документы об их оплате.
Можно привести следующий пример расчета:
Организация "А" (применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы") сдает в аренду организации "Б" нежилое помещение. Договор аренды предусматривает, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату, включающую фиксированный платеж - 30 000 руб. и платеж за коммунальные услуги в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.
В июне арендатором были потреблены коммунальные услуги на сумму 5900 руб.
Поскольку по договору аренды коммунальные платежи входят в состав арендной платы, организация "А" всю сумму - 35 900 руб. должна отнести в доходы.
В состав расходов арендодатель может включить:
- сумму НДС (360 руб.), предъявленную энергоснабжающей организацией;
- затраты на оплату электроэнергии в сумме 2000 руб.
- сумму НДС (540 руб.), предъявленную водоканалом;
- затраты на оплату водоснабжения - 3000 руб.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Многие предприниматели, имеющие в собственности помещения, сдают их в аренду (наем). В данной статье рассмотрен вопрос о том, каким образом возможен учет коммунальных платежей при сдаче помещений в аренду.