ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В данной статье рассматриваются проблемы, связанные с определением собственника объекта незавершенного строительства по договору подряда до передачи объекта заказчику.
В современной судебной практике есть нерешенный вопрос, который связан с правами подрядчика и заказчика по договору строительного подряда на объект незавершенного строительства.
Исходя из определения договора строительного подряда одни считают, что результатом должна быть исключительно вещь недвижимая, другие – не только недвижимость.
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ под результатом строительных работ понимается здание, жилой дом, сооружение или иной объект, реконструкция предприятия, здания (в т.ч. жилого дома), сооружения или иного объекта, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
По правилам право собственности на объект завершенного строительства возникает у заказчика после приемки его у подрядчика.
Однако возникают трудности в определении собственника на объект строительства до его передачи.
По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. Российское законодательство не конкретизирует, что за права передаются заказчику.
В Российской Федерации объект незавершенного строительства представляет собой единую недвижимую вещь, в том числе и до государственной регистрации прав на него.
Статья 720 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что подрядчик имеет право при клонении заказчика от принятия выполненной работы по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит.
Из указанной нормы права следует, что есть два выхода:
1. право собственности приобретает подрядчик
2. подрядчик приобретает право продажи чужой вещи
Следует исключить первый вариант, поскольку подрядчик по всем парвилам не может приобрести право собственности на недвижимую вещь, которая является новой, поскольку он строит объект не для себя. В другом случае при приобретении подрядчиком права продажи чужой вещи, думается, что она принадлежит заказчику либо третьему лицу.
В настоящее время судебная практика придерживается такой позиции, что заказчик не может иметь права собственности на объект подряда до подписания акта приема-передачи на этот объект и его государственной регистрации. (к примеру, Посноавление Высшего Арбитражного Суда РФ №373/96 от 04.06.1996).
712 статья Гражданского кодекса РФ не предусматривает такой нормы, может ли подрядчик продать объект подряда, если работы не завершены, то есть возник объект незавершенного строительства.
В судебной практике к этому вопросу подходят с двух сторон, и эти стороны не являются противоположными.
1. право на удержание подрядчиком результата незавершенной работы российские законы не предусматривают, таким образом, подрядчик не может удерживать объект незавершенного строительства, т.к. договор подряда с его стороны не был исполнен. Если исходить из данной нормы буквально, то можно увидеть, что суды ссылаются на возможность удерживать результат работ, который, обычно, представляет собой построенное здание или сооружение. Если договор строительного подряда заключается на строительство нескольких этажей или фундамента здания, то объект незавершенного строительства признается результатом работ по этому договору и может быть предметом удержания. (постаовление АС Поволжского округа от 15.05.2008, дело №А57-15861/2007
2. подрядчик не может продать удерживаемый им объект незавершенного строительства, государственная регистрация права собственности, на который не произведена, т.к. собственник этого имущества не определен. (постановление АС Московского округа дело №А41-4669/2008 от 18.12.2008).
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В данной статье рассматриваются проблемы, связанные с определением собственника объекта незавершенного строительства по договору подряда до передачи объекта заказчику.
