Стороны нередко вносят в договор аренды изменения, дополнения уже после его заключения. В практике часто встречаются случаи, когда дополнительные соглашения и договор аренды не прошли государственную регистрацию. Какую тогда они имеют юридическую силу?
Нормы гражданского законодательства устанавливают обязательную государственную регистрацию для договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года. Поэтому участники гражданского оборота зачастую заключаю договоры аренды на срок менее года и включают в него условие о дальнейшей пролонгации. Однако на практике сторонам часто приходится заключать долгосрочные договоры аренды. Тогда возникает вопрос, если стороны не зарегистрировали договор аренды, то какую он имеет юридическую силу?
Так, стороны договора, который не прошел государственную регистрацию, все равно связаны обязательствами, однако не могут противопоставить его третьим лицам (Обзор судебной практики, утвержденный письмом Президиума ВАС №165 от 25.02.2014), так как цель регистрации государственной договора как раз и состоит в создании возможности для заинтересованных третьих лиц быть в курсе обо всех зарегистрированных обременениях недвижимого имущества ( ФАС ВСО Постановление дело № А33-16021/2013 от 04.12.2014).
Поскольку в настоящее время указанное разъяснение не отменено, оно сохраняет силу и является обязательным для арбитражных судов в силу п. 1 ч. 1 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в РФ" и ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в ФКЗ "Об арбитражных судах в РФ" и статью 2 ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", хотя в судебной практике уже есть примеры ограничительного толкования приведенного подхода.
К примеру, он не применяется к соглашениям дополнительным, не прошедшим государственную регистрацию, если основной договор аренды прошел госуларственную регистрацию, к которому это доп. соглашения заключаются, поскольку, как его неотъемлемые части, изменяющие либо дополняющие первоначальное арендное обязательство, обязательно они должны быть зарегистрированы.
В случае, если стороны основной договор аренды не зарегистрировали, то они, конечно, могут полагаться на наличие юридической силы, как у договора, так и у всех дополнительных соглашений к нему. Кроме того, спустя длительное время после подписания таких документов, но в пределах срока аренды, согласованного в них, стороны вправе представить их на регистрацию в общем порядке, оснований для отказа в ее проведении у регистратора нет.
Гражданское законодательство не предусматривает никаких запретов на этот счет, в связи с чем стороны могут обратиться за регистрацией договора в течение всего срока аренды. Закон не предусматривает обязанности подавать документы на регистрацию договора сразу после его заключения.
Несмотря на то, что договор долгосрочной аренды не был зарегистрирован и стороны формально лишены права вносить коррективы в такой незарегистрированный договор, законом не запрещен такой порядок оформления арендного обязательства. В пределах всего согласованного срока аренды стороны вправе представить свой договор на регистрацию, и он должен быть зарегистрирован со всеми дополнительными соглашениями к нему.
На регистрацию может быть даже представлен долгосрочный договор аренды с целым рядом изменений и дополнений к нему, более того с доп. соглашением, которое продлевает срок самого незарегистрированного договора аренды при условии, что на дату составления дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества указанный в самом договоре срок не закончился. Если же в пределах согласованного в долгосрочном договоре аренды срока стороны за регистрацией не обращались, они не смогут оформить к нему по окончании его срока дополнительное соглашение, поскольку не вправе внести изменения в незарегистрированный договор с истекшим сроком действия.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Стороны нередко вносят в договор аренды изменения, дополнения уже после его заключения. В практике часто встречаются случаи, когда дополнительные соглашения и договор аренды не прошли государственную регистрацию. Какую тогда они имеют юридическую силу?
