В статье описаны правила заключения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор аренды может быть заключен в отношении тех вещей, которые не теряют своих свойств по мере их потребления. В теории гражданского права такие вещи называются непотребляемыми. К таким вещам относятся как объекты движимого, так и недвижимого имущества: здания, нежилые помещения, квартиры, автомобили, имущественные комплексы, земельные участки и проч.
Для того чтобы гражданско – правовой договор был заключен, необходимо чтобы его стороны согласовали существенные условия. Каждый вид договора имеет свои существенные условия, перечень которых, как правило, установлен законом.
Одним из существенных условий договора аренды является его предмет. Предметом является то имущество, которое предоставляется в аренду арендодателю. Для того чтобы условие о предмете было согласовано надлежащим образом, необходимо указать данные, которые позволят его определенно идентифицировать. Если такие данные не будут указаны, то договор может быть признан незаключенным, что, конечно же повлечет для одной из его сторон негативные последствия.
В качестве арендодателя может выступать собственник имущества. Вместе с тем, арендодателем может быть также и лицо, уполномоченное на сдачу имущество в аренду. Такое лицо может быть уполномочено либо законом, либо самим собственником (на основании предоставленной ему доверенности).
Договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Письменная форма договора обязательна, если имущество сдается на срок более года, либо одной из его сторон является юридическое лицо.
В некоторых случаях, для заключения гражданско-правового договора его необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Договор аренды подлежит государственной регистрации в любом случае, если его предметом является недвижимое имущество.
Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и не на определенный срок. Если срок договора аренды указан в договоре, то он считается заключенным на этот срок. По истечении данного срока договор аренды прекращается в том случае, если одна из сторон уведомит другую о его прекращении с указанной даты. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении, то отношения между сторонами сохраняются, а договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если срок в договоре аренды не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор аренды прекращается в том случае, если одна из сторон уведомит его прекращении, не позднее, чем за один месяц до соответствующей даты. В случае с недвижимым имуществом – не позднее, чем за три месяца.
В договоре аренды стороны могут согласовать срок уведомления о прекращении договора.
Законом может быть установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды в отношении определенных видов имущества. При этом если договор аренды будет заключен на срок, превышающий срок, установленный законом, то такой договор считается заключенным на срок, установленный законом. По истечении срока, установленного законом, договор аренды прекращается.
По общему правилу одной из обязанностей арендодателя является предоставление арендатору имущества в том состоянии, которое необходимо для его использования. Договором стороны могут установить иные требования.
Кроме того, арендодатель обязан передать арендатору также все документы, необходимые для эксплуатации арендованного имущества.
В случае если арендодатель передал имущество в ненадлежащем состоянии, либо не передал необходимые документы или принадлежности, то арендатор вправе избрать один из следующих способов защиты своих прав:
- истребовать документы у арендодателя, либо обязать его устранить недостатки переданного имущества, не позволяющие использовать это имущество по назначению;
- потребовать расторжения договора аренды и потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Необходимо иметь в виду, что указанные требования арендатор может предъявить арендодателю только в том случае, если использование арендованного имущества без них окажется невозможным, либо он лишится в значительной степени того, на что рассчитывал при заключении договора.
В договоре аренды может быть указан срок, в течение которого арендодатель должен предоставить арендатору имущество в аренду. Если такой срок не установлен, то арендодатель обязан передать имущество в разумный срок. Если в установленный срок имущество не предоставлено (либо нарушен разумный срок), то арендодатель может избрать один из двух способов защиты своих нарушенных прав:
- истребовать имущество у арендодателя;
- потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Если имущество, переданное в аренду, имеет недостатки, которые полностью или частично препятствуют использованию имущества, то отвечает за них арендодатель. При этом не имеет значение, знал он или не знал о таких недостатках.
Гражданское законодательство устанавливает несколько способов защиты прав арендодателя при обнаружении недостатков:
- потребовать их устранения в разумный срок (бесплатно);
- потребовать уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков (при этом важно заранее правильно уведомить арендодателя о их наличии);
- удержать сумму расходов, произведенных для устранения недостатков из арендной платы;
- потребовать расторжения договора аренды.
Если сумма арендной платы не покрывает сумму произведенных затрат на устранение недостатков, то арендатор имеет право взыскать оставшуюся сумму с арендодателя в судебном порядке.
Законодательство устанавливает также виды недостатков, за которые арендодатель не отвечает:
- недостатки, заранее оговоренные арендодателем и указанные в договоре;
- недостатки, которые были известны арендатору до заключения договора;
- недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества до заключения договора.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В статье описаны правила заключения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.