Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
Имеется множество споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества. В настоящей статье рассматривается вопрос не соблюдения условия о государственной регистрации договора аренды недвижимости.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в случае, если по закону сделка подлежит государственной регистрации, она считается заключенной с момента указанной регистрации.
В случае отсутствия государственной регистрации отсутствуют правовые последствия, которые должны были быть порождены сделкой – у сторон отсутствует возможность требовать что-либо.
Прежде всего стоит остановиться на том, какой объект подлежит государственной регистрации. В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судебная практика в отношении юридической силы договора аренду недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, была первоначально сформулирована в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, а затем получила подтверждение в Обзоре судебной практики ВАС РФ по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными.
Согласно правовому подходу ВАС РФ сторона договора аренду, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
При этом, следует различать правовые последствия договора, не прошедшего государственную регистрацию для третьих лиц. Для третьих лиц этого обязательства не существует, в отличие от сторон договора, которые связаны обязательством (ст.307 ГК РФ).
Стороны договора связаны обязательством в силу следующего, - поскольку все существенные условия договора обговорены. При этом, отсутствие государственной регистрации лишает стороны договора некоторых специальных прав, в частности, права залога, права на использование договора во взаимоотношениях с третьими лицами.
Указанный подход ВАС РФ обеспечивает стабильность гражданского оборота, в том чиле, стабильность обязательственных связей.
При этом, в теории права обоснованность указанного подхода высшей судебной инстанции не вызывает сомнений, так как несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны фактически исполняют обязательство, признавая его.
Что касается о влиянии срока действия договора аренды, заключенного на срок менее года, но предусматривающего автоматическое продление на аналогичный срок, то Президумом ВАС РФ в Обзоре от 16.02.2001 №59 было высказано мнение о том. что указанный договора не подлежит государственной регистрации.
Отдельно следует рассмотреть вопрос о перенаеме. В соответствии с судебной практикой, перенаем должен быть совершен с согласия прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя, с обязательным условием соблюдения требований к форме основной сделки, то есть с государственной регистрацией.
В заключение следует подчеркнуть, что договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственную регистрацию, может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Имеется множество споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества. В настоящей статье рассматривается вопрос не соблюдения условия о государственной регистрации договора аренды недвижимости.
