ДОГОВОР АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В статье рассматриваются особенности заключения договора аренды муниципального и государственного имущества. В частности рассматриваются случаи, при которых проведение торгов является обязательным, а также последствия неисполнения требований к установленному законом порядку заключения договора.
В имущественных отношениях, связанных с арендой недвижимого имущества в целях ведения предпринимательской деятельности участвуют не только коммерческие организации, но и органы местного самоуправления.
В отношениях с участием на стороне арендодателя собственника государственного или муниципального имущества практический интерес представляет порядок заключения договора аренды.
Закон о защите конкуренции предусматривает, что заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за некоторыми исключениями, установленными данным законом.
Какие последствия могут наступить, если договор аренды будет заключен с нарушением указанного общего правила?
Гражданский кодекс РФ содержит случаи, при которых сделка может быть признана недействительной. Одним из таких случаев является не соответствие договора закону. При этом сделка, не соответствующая закону является оспоримой, то есть может быть признана недействительной только на основании судебного решения. Заключение договора без проведения торгов, в тех случаях, когда это является обязательным, является нарушением закона.
Из изложенного следует, что в случае заключения договора аренды муниципального или муниципального имущества без проведения конкурса или аукциона, данный договор по иску заинтересованных лиц может быть признан судом недействительным.
Не углубляясь в объемную тему особенностей рассмотрения судебных споров по искам о признании договоров недействительными можно отметить, что несоответствие договора закону не во всех случаях влечет удовлетворение требований о признании его недействительным. К примеру, в защите права истцу может быть отказано, если такое требование он предъявил с целью причинить вред ответчику, допустил злоупотребление правом, либо иным образом превысил пределы защиты гражданских прав, установленные статьей 10 Гражданского кодекса РФ.
Можно ли обойтись без проведения торгов, если ранее между организацией и собственником муниципального/государственного имущества уже существовали арендные отношения?
Ответ на этот вопрос был изложен в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011г. № 73, согласно которому договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Однако имеются исключения.
В этом же постановлении выражена правовая позиция, которой арбитражные суды руководствуются при рассмотрении споров: договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Другими словами, если договор аренды отвечает условиям, содержащимся в изложенной позиции Высшего арбитражного суда РФ, то проведение торгов не требуется. Договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок, в случае отсутствия соответствующих возражений обеих сторон.
Однако хорошо ли это? С одной стороны - отсутствие волокиты ввиду упрощенной процедуры продолжения арендных отношений. Однако если посмотреть с точки зрения стабильности отношений между сторонами?
Гражданский кодекс устанавливает, что если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Вывод о выгодности такого договора можно сделать самостоятельно. Ситуация. Договор аренды был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, то есть без проведения торгов. Возобновлен на новый срок не был и прекратил свое действие. Может ли арендатор воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок?
Согласно статье 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Таким образом, для возникновения преимущественного права необходимо наличие следующих условий:
- надлежащее исполнение условий договора (отсутствие задолженностей, использование имущества по назначению, проведение текущего ремонта, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и проч.);
- письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор, направленное в срок, установленный договором или в разумный срок.
При этом необходимость проведения торгов не влияет на преимущественное право. Проводятся торги, появляется победитель, после чего предыдущему арендатору должно поступить предложение о заключении с ним договора на условиях, предложенных победителем торгов.
Вне зависимости от того, участвовал или не участвовал арендодатель в торгах, он имеет право потребовать в судебном порядке перевода не себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Лишается ли арендатор преимущественного права, если договор был заключен на неопределенный срок?
Гражданский кодекс РФ не содержит прямого ответа на этот вопрос, поэтому следует руководствоваться правоприменительной практикой. Согласно сложившейся судебной практике, заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора.
Более подробно об ограничениях преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок можно прочитать в статье «Ограничения преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В статье рассматриваются особенности заключения договора аренды муниципального и государственного имущества. В частности рассматриваются случаи, при которых проведение торгов является обязательным, а также последствия неисполнения требований к установленному законом порядку заключения договора.