Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Иванов Евгений
Согласно статистическим данным в последнее время в нашей стране отмечается рост рынка ипотечного кредитования: по информации Центробанка, за 12 месяцев в стране было выдано рублевых кредитов на 1,014 триллиона рублей, что является максимальным результатом за всю историю наблюдений и превышает показатель за 2011 год на 45,5 процента. Отчасти это можно объяснить тем, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон о долевом участии в строительстве), вступивший в законную силу 01 апреля 2005 г. предоставил гражданам-участникам долевого строительства серьезные гарантии получения ими жилья по окончании строительства и снизил риски «двойных продаж» и иных проявлений недобросовестности со стороны застройщиков. Однако, в силу п.2 ст.27 Закона о долевом участии в строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона. Из приведенного положения Закона о долевом участии в строительстве можно сделать вывод, что если договор между физическим лицом, намеренным приобрести квартиру по окончании строительства, и организацией-застройщиком заключен после 01 апреля 2005 г., но разрешение на строительство данного дома выдано застройщику ранее этой даты, на такой договор действие Закона о долевом участии в строительстве не распространяется. Таким образом, в подобном случае возрастает риск потери денежных средств, вложенных в такое строительство. Негативный характер последствий заключения договоров с недобросовестными застройщиками зачастую усугубляется ещё и тем, что многие граждане, не имея единовременно денежных средств, достаточных для приобретения квартиры посредством долевого участия в строительстве, привлекают кредитные средства. Однако действующее законодательство предусматривает действенные механизмы защиты прав участников долевого строительства и для подобных случаев, позволяющие при ненадлежащем исполнении договора со стороны застройщика вернуть вложенные деньги. Как указал Верховный Суд РФ в Обобщении практики рассмотрения суда РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (далее – Обобщение практики), при разрешении подобных споров следует исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли). В том же Обобщении практики Верховный Суд РФ разъяснил, что если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей". Следовательно, правоотношения, возникающие между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком на основании подобных договоров, должны регулироваться Законом РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Необходимо также установить вид договора, заключенного с застройщиком поскольку непосредственно Закон о защите прав потребителей непосредственно виды договоров не устанавливает, однако, предполагает различные меры защиты потребителей при выполнении работ (оказании услуг) (Глава III Закона) и защиты при продаже товаров. Согласно п. 1 ст. 1 Закона о защите прав потребителей, отношения в области защиты прав потребителей регулируются ГК РФ, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ. Следовательно, для квалификации соответствующего договора между, необходимо обратиться к положениям ГК РФ, сопоставив их с предметом Договора. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в Обобщениях практики, Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ. В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона о защите прав потребителей. В частности, если из такого договора следует, что Ответчик обязуется провести строительно-монтажные работы, итогом которых должно явиться создание квартиры, а гражданин-потребитель обязуется принять квартиру и оплатить её создание (постройку), то данный договор может быть квалифицирован как договор бытового подряда. Пункт 1 ст. 730 ГК РФ определяет договор бытового подряда, как договор, по которому подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). Кроме того, согласно абз. 6 п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
С учетом приведенной правовой квалификации, эффективным способом защиты интересов потребителя в случае, например, нарушения застройщиком сроков строительства и сдачи жилого дома (а такие нарушения, как свидетельствует практика, могут составлять более 2-3 лет) будет подача в суд общей юрисдикции искового заявления, основанного на положениях Закона о защите прав потребителей. До подачи искового заявления целесообразно обратиться к застройщику с заявлением об отказе от исполнения договора в связи с нарушением застройщиком сроков выполнения строительных работ. Кроме того, застройщику (а в последующем и в соответствующий суд общей юрисдикции) могут быть предъявлены следующие требования: 1) О возврате цены выполненной работы. В соответствии с п. 3 ст. 28 закона о защите прав потребителей, цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона. Согласно п. 4 ст. 24 закона о Защите прав потребителей, при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения. Применительно к рассматриваемой ситуации, потребитель вправе требовать не только уплаченного им долевого взноса в размере, предусмотренном договором, но и разницы между долевым взносом на момент его оплаты и стоимостью долевого участия в строительстве, предполагающем передачу дольщику квартиры с аналогичными характеристиками, на момент обращения к застройщику с таким требованием. 2) О компенсации процентов, выплаченных потребителем за пользование кредитом. Анализ судебной практики по аналогичным делам указывает на то, что при заявлении потребителем требований о взыскании в качестве убытков в связи с просрочкой исполнения застройщиком своих обязательств, не только уплаченной застройщику денежной суммы, но и процентов за пользование кредитными средствами, привлекаемыми потребителем для приобретения жилья, в подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований о взыскании процентов суды отказывают. Такая позиция обосновывается судами, тем, что прямой причинно-следственной связи между заключением договора о строительстве жилья и получением кредита на его строительство не имеется. То обстоятельство, что у истцов не имелось достаточных личных денежных средств для оплаты договора, не является виной ответчика, а поэтому расходы, понесенные истцами в связи с получением кредита, не могут возлагаться на застройщика Такой вывод содержат, например: • Апелляционное определение ростовского областного суда от 2 июля 2012 г. по делу N 33-7477; • Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 декабря 2011 г. N 33-17143/11; • Определение Московского областного суда от 2 декабря 2010 г. по делу N 33-22927; • Определение Липецкого областного суда от 17 мая 2010 г. по делу N 33-1091/2010; • Кассационное определение Томского областного суда от 15 июля 2011 г. по делу N 33-2203/2011; • Кассационное определение от 15 февраля 2012 г. по делу N 33-329 и Апелляционное определение от 26 ноября 2012 г. по делу N 33-3158 Верховного Суда Республики Бурятия • Обзор кассационной практики Верховного Суда Республики Коми за ноябрь 2002 г. • Кассационное определение Волгоградского областного суда от 11 августа 2011 г. N 33-10854/11. Тем не менее, возможность взыскания процентов по кредиту полностью не исключена, поскольку имеется пример, когда при аналогичных обстоятельствах данное требование было удовлетворено Красноярским областным судом в Апелляционном определении от 3 сентября 2012 г. по делу N 33-7672/2012. В обоснование судебного акта в части взыскания процентов по кредиту Красноярский областной суд указал: Судом на основании оценки доказательств и установленных обстоятельств по делу достоверно определено виновное поведение ответчика, не исполнившего надлежащим образом свои обязательства по заключенному с истицей договору в виде передачи жилого помещения в установленный договором срок. При этом для исполнения обязательств по указанному договору истицей был заключен ипотечный кредитный договор, по которому предоставлены денежные средства и, за пользование которыми она выплачивали проценты, то есть несла расходы для получения в срок квартиры. Неполучение квартиры в предусмотренный договором срок как отсутствие результата, для целей которого получен кредит, повлекло для Ч. несение неоправданного бремени дополнительных расходов. Таким образом, невыполнение застройщиком обязательств, повлекших расторжение договора о долевом участии в строительстве жилого дома, состоит в прямой причинной связи с наступившими для истицы негативными последствиями в виде уплаты процентов за пользование кредитом, связанные именно с приобретением жилого помещения, которое истица рассчитывала получить при заключении договора участия в долевом строительстве, и которого вынужденно лишилась ввиду виновных действий ответчика. С учетом изложенного, требование о взыскании процентов за пользование кредитом может быть заявлено с использованием приведенной выше аргументации Красноярского областного суда. Однако высокий риск отказа в удовлетворении такого требования сохраняется.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Согласно статистическим данным в последнее время в нашей стране отмечается рост рынка ипотечного кредитования: по информации Центробанка, за 12 месяцев в стране было выдано рублевых кредитов на 1,014 триллиона рублей, что является максимальным результатом за всю историю наблюдений и превышает показатель за 2011 год на 45,5 процента.
• Кассационное определение Томского областного суда от 15 июля 2011 г. по делу N 33-2203/2011;
