Image 1

  
Рус    Eng Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение



СПОРЫ О ПРАВЕ ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ПОДВАЛЬНЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Золотухина Ольга
 В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, Таким образом, если подвальное помещение арендовано или приобретено у субъекта, фактически не являющегося собственником этого имущества, и не имеющего права распоряжения им, то такая сделка может быть признана недействительной (ст. 12 ГК РФ), а настоящий собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Поэтому, прежде чем заключать договор аренды и, тем более, купли-продажи недвижимого имущества - подвального помещения многоквартирного дома, необходимо задаться вопросом, кто в действительности является его собственником.

В домах, имеющих подвальные или полуподвальные (цокольные) помещения, зачастую возникают споры о праве распоряжения данными помещениями между жильцами дома, арендаторами и городскими властями. Достоверно установить собственника конкретного подвального помещения можно только через статус этого помещения. Здесь всего два варианта: подвал либо является так называемым техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме. При этом собственниками технических подполий всегда являются домовладельцы, что следует из положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что на подвальное помещение как объект права может распространяться правовой режим:

- общего имущества в многоквартирном доме, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

До настоящего времени распространенной является следующая позиция: "любое подвальное помещение дома имеет обслуживающий функционал". И, как ни странно, предпосылками для данного заблуждения стали выводы Конституционного Суда РФ, сделанные в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О: в состав общего имущества (следовательно, и в состав общей долевой собственности) домовладельцев включаются помещения, не являющиеся частями квартир, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.

 Действительно, найти подвальное помещение, в котором хотя бы транзитом не проходят коммуникации дома, невозможно, что и воодушевило жильцов многих многоквартирных домов на подачу исков о признании права общей долевой собственности на подвальные (и полуподвальные) помещения, занятые на праве аренды или собственности различными организациями (предпринимателями). Однако, необходимо обратить внимание на то, что в Определении Конституционного Суда РФ N 489-О-О указано, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирных домах могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, а их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому, целесообразно выделить в отдельную группу подвалы в новостройках и в домах, возведенных до начала приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1.

Особенность определения правового режима подвальных помещений в домах «доприватизационной» постройки связана с тем, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга. Только с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09, именно на дату приватизации первой квартиры в таком доме и нужно определять статус его подвальных помещений и их правовой режим.

Если на дату приватизации первой квартиры подвальное помещение дома по проекту выполняло исключительно техническую функцию и обладало всеми перечисленными выше признаками технического подполья, то его однозначно следует рассматривать как таковое и относить к общему имуществу дома, которое, соответственно, принадлежит домовладельцам.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и на подвал) возникло один раз - в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново. В этом случае подвальное помещение не может быть сдано в аренду и уж тем более продано без ведома и согласия домовладельцев. Подтверждение правильности данного подхода можно найти, например, в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 N А32-4632/2008, где судьи указали на ничтожность договора аренды подвального помещения многоквартирного дома, заключенного между муниципальным образованием и предпринимателем без согласия собственников помещений этого дома. Суды исследовали документацию на дом (многочисленные акты и справки БТИ), в том числе план подвального помещения, свидетельствующую о том, что вплоть до 2010 г. подвал предназначался для обслуживания других помещений дома. В нем были расположены трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации.

На основании проведенного анализа стало очевидно, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования (впоследствии их функционал тоже не менялся), поэтому суд установил их принадлежность к общей собственности. В результате зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения было признано недействительным, а договор аренды, как указано выше, - ничтожным. Отметим, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в подвале еще не дает веских оснований полагать, что он относится к общей долевой собственности. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 13391/09, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.


Если на дату приватизации первой квартиры в доме его подвальные помещения уже были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, то такие помещения рассматриваются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло. В данной ситуации собственником подвального помещения правомерно является г. Санкт-Петербург или муниципальное образование, которые на законных основаниях могут сдать его в аренду, продать и распорядиться им иным образом. Согласно Постановлению Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10 собственники помещений многоквартирного дома решили оспорить факт регистрации права собственности на подвальное помещение дома за городом федерального значения (Москвой). При изучении выписки БТИ из технического паспорта на здание и экспликации на нежилые помещения подвала выяснилось, что эти помещения "исторически" не предназначены для обслуживания и имеют определенное функциональное назначение (зал торговый, тамбур, санузел, коридор, кладовая, помещение подсобное, комната персонала), а также отдельные от жилого дома входы и являются обособленными помещениями. Суд констатировал, что при таких обстоятельствах домовладельцам не может быть передано право общей долевой собственности на подвальные помещения. Определить правовой режим подвальных помещений в новостройках проще.

Чаще всего он устанавливается арбитрами исходя из проектного и фактического назначения помещения в качестве общей долевой собственности. Например, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания товарищества собственников жилья на подвальное помещение. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения. Итак, чтобы исключить риск заключения договоров аренды или купли-продажи подвальных помещений в многоквартирных домах с лицами, которые не вправе распоряжаться данными объектами, необходимо провести экспертную оценку статуса подвального помещения. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений или любым лицам, желающим приобрести такое помещение в собственность или в аренду, потребуется помощь юристов.


 Скидки для постоянных клиентов
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2023 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич
Главный редактор: Осман Андрей Ильич
Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66
e-mail редации: law@logosinfo.ru