КАК ПРОЙТИ К СВОЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ (установление сервитута в судебном порядке)

Материал подготовила юрист ЮФ"Логос" Кузыченко Инна

Довольно часто владельцы земельного участка (недвижимости) оказываются в такой ситуации, при которой для обеспечения права доступа к своей земле (дому) требуется пройти, проехать или иным способом использовать чужой земельный участок. Например, на вашем земельном участке располагается склад или производственный цех, проход (проезд) к которому лежит через соседние земельные участки.
В связи с этим встает вопрос, как сделать так, чтобы собственник соседнего участка предоставил право пользоваться им в том объеме, который требуется для проезда или прохода. Право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости может быть закреплено в зависимости от субъектов и особенностей отношений либо соглашением, либо нормативным правовым актом либо решением суда. Данное право в юриспруденции называется сервитутом.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Гражданским и земельным законодательством регулируется возможность установления права пользоваться чужим земельным участкомна основании соглашения о таком использовании или решения суда.

Нередки случаи, когда в силу значимости земельного участка и его ценности для использования, сторонам сложно придти к взаимовыгодному соглашению по установлению такого обременения или его условиям. В этом случае применяется судебный порядок установления сервитута, в результате которого судебное решение обязывает владельцев соседних участков беспрепятственно пропускать собственника к своей недвижимости.
Разрешение спора об установлении сервитутаи его условиях имеет ряд существенных особенностей, и как следствие проблемных моментов, требующих профессионального подхода к их успешному разрешению.

Из смысла ст. 274 ГК РФ следует, что до обращения в суд с иском лицо, требующее установления частного сервитута, должно обратиться к собственнику земельного участка с предложением об установлении сервитута (обязательный досудебный порядок урегулирования спора). Соглашение об установлении сервитута является разновидностью договора, и на него распространяются нормы о порядке заключения договоров.

7 ПРЕИМУЩЕСТВ РАБОТЫ С ФИРМОЙ "ЛОГОС" Почему клиентам УДОБНО и ВЫГОДНО поручить юридической фирме “Логос” ведение дел в суде?

Поэтому судами строго проверяется соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. При этом бремя доказывания факта обращения к собственнику и факта недостижения сторонами соглашения о сервитуте несет по общему правилу сам истец. Необходимо также представить документы, подтверждающие принадлежность истцу и ответчику соответствующих объектов недвижимого имущества.
Одним из важных условий вынесения судом решения, удовлетворяющего иск об установлении сервитута, является документально подтвержденное отсутствие возможности обеспечения нужд заинтересованного лица иным способом, кроме как через право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
На практике необходимость использования чужого земельного участка доказывается представлением доказательств и различных заключений специалистов о возможности осуществлять деятельность только с использованием чужого земельного участка (экспертиз о необходимости установления сервитута, его вариантов, а также об определении соразмерной платы за сервитут). При этом важно доказать необходимость установления сервитута как наименее обременительную для земельного участка. В судебной практике выработаны определенные условия, подтверждающие такую необходимость. В частности, обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость в установлении сервитута, не должны касаться элементов обычного предпринимательского риска истца (например, доводы об отсутствии у истца денежных средств для оборудования иного прохода, проезда не могут быть положены в основу решения об установлении сервитута). Истец должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование его земли или иной недвижимости невозможно без обременения сервитутом чужого недвижимого имущества.

Другим важнейшим условием для удовлетворения иска об установлении сервитута является доказанность соразмерности того объема ограничений, который просит установить заявитель в решении суда об установлении сервитута. Заявленные ограничения права собственности должны соответствовать тем целям, для которых устанавливается обременение. Доказывание такой соразмерности относится к обязанностям истца, что вызывает существенные затруднения у истцов, разрешить которые можно только с помощью грамотного и квалифицированного юриста.

Стоит отметить, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вопрос о виде и размере выплаты за сервитут также разрешается судом.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что надлежащее и убедительное доказывание каждого из вышеперечисленных обстоятельств является необходимым условием для удовлетворения иска.
Важно заметить, что само требование об установлении права пользования чужим земельным участком должно содержать: конкретные условия ограниченного пользования земельным участком, в том числе описание той части, которая подвергнется использованию, период, на который устанавливается право ограниченного пользования земельным участком; размер и порядок платы за сервитут, а также другие условия.
Таким образом, сложности в доказывании необходимости установления права доступа к своей земле посредством установления сервитута, оформлении всех необходимых документов для установления сервитута требуют профессиональных знаний  и навыков опытных юристов.