ПРИВАТИЗАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО У ГОСУДАРСТВА ИМУЩЕСТВА
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий
Имущество, арендованное у государства или муниципалитета, может быть выкуплено арендатором. Особенности выкупа данного имущества рассматриваются в данной статье. Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). В ст. 13 названного Закона приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п. 5 данной статьи является исчерпывающим. В указанном перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен. Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона. Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Порядок выкупа арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, зависит от того, определен ли в договоре размер выкупа, срок и порядок его внесения. Порядок выкупа по указанным договорам разъяснен в Положении о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707) (далее - Положение). На сегодняшний день возможность приобретения в собственность арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, может быть реализована, только если в этом договоре согласованы условия о размере, сроке и порядке внесения выкупа и установленный для выкупа срок еще не истек. В этом случае арендатор направляет заявление о выкупе с приложением определенных Положением документов в территориальный орган Минимущества России, который в месячный срок рассматривает его и направляет арендатору подтверждение выполнения им условий договора аренды с правом выкупа (п. 2 Положения). Следует учитывать, что если по истечении срока, установленного договором, заявление арендатора не поступило, положение договора о выкупе утрачивает силу (п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ). Для случаев, когда упомянутые условия договором не предусмотрены, была установлена более сложная процедура выкупа, зависящая от размера рыночной стоимости арендованного имущества. Однако в настоящий момент этот вариант утратил актуальность, поскольку в силу п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ возможность приобретения в собственность имущества по договору, в котором не согласованы указанные условия, существовала только в течение шести месяцев с момента вступления в силу данного Закона, т.е. до 26 октября 2002 г. По истечении этого срока арендатор не вправе требовать заключения договора купли-продажи арендованного имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами государственного или муниципального недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение в собственность при соблюдении определенных условий. Это право предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ реализовать указанное право можно в срок до 1 июля 2015 г. Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрены следующие условия, при которых возможна реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества: - имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в аренде у арендатора непрерывно в течение двух лет и более (за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ); - у арендатора на день заключения договора (или на день подачи заявления о реализации преимущественного права в соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ) отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам; - имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Арендатор может обратиться с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, находящегося в этом перечне, если он владел и (или) пользовался им непрерывно в течение пяти и более лет и в перечень имущество входило также в течение пяти и более лет до дня подачи заявления (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ). Подпунктом "а" п. 2 ст. 3 Закона N 144-ФЗ в ст. 3 Закона N 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество должно находиться в аренде в соответствии с договором или договорами непрерывно в течение двух лет и более по состоянию на 1 июля 2013 г. (за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ). При этом непрерывность аренды сохраняется в случае наличия временного интервала между прекращением одного договора и заключением следующего, если данный период незначителен и в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель не заявлял возражений. Исходя из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако при выкупе арендованного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, нельзя установить иной момент, поскольку в силу абз. 3 п. 6 указанного Постановления не допускается включение в договор купли-продажи или иное соглашение условия о сохранении обязательства по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Имущество, арендованное у государства или муниципалитета, может быть выкуплено арендатором. Особенности выкупа данного имущества рассматриваются в данной статье.
