Покупка квартиры это сложный длительный процесс, требующий от покупателя внимательности, бдительности и знания юридических тонкостей оформления, заключения и регистрации договора купли-продажи квартиры. На кону стоят большие деньги и крыша над головой.
Увы, в этой сфере во все времена водились мошенники. Даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, вас могут поджидать непредвиденные неприятности. С каждым годом мошенники придумывают все более изощрённые способы обмана, но, соблюдая некоторые правила покупки квартиры, можно попробовать себя обезопасить.
В этой статье мы опишем основные моменты, на которых стоит заострить внимание при оформлении договора купли квартиры. Оговорим сразу: статья посвящена покупке квартиры на вторичном рынке. Первичный рынок имеет массу тонкостей, которые достойны отдельной статьи.
Процедура оформления и заключения договора купли-продажи квартиры
Итак, после нескольких месяцев трудных поисков подходящей вам квартиры по цене, месту расположению, планировке, вы нашли то, что хотели. Теперь вы преступаете к самому важному процессу - к оформлению и заключению договора купли-продажи квартиры.
I ЭТАП
Во-первых, необходимо ознакомится со всеми имеющимися документами у продавца квартиры.
Документы вам должны предоставить обязательно в оригиналах. Никаких копий, даже нотариальных, так как мошенники, имея нотариальные копии в нескольких экземплярах, могут составить несколько договоров купли-продажи квартиры. И тогда у квартиры будет несколько покупателей, а собственником станет тот, кто первый зарегистрирует своё право в Росреестре.
Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:
1) Выписка из ЕГРН (прежнее название ЕГРП)
Она необходима для подтверждения права продавца на продажу квартиры на настоящий момент, так как Свидетельство о государственной регистрации права подтверждает право лишь на момент его выдачи. Т.е. если продавцом квартира покупалась в 2007 году, то и Свидетельство у него будет датировано указанной датой. При этом, указанный в свидетельстве собственник квартиры, к данному моменту мог ее уже продать, заложить в банк, на квартиру может быть наложен судебный арест. Именно из выписки вы узнаете: количество собственников, есть ли у квартиры обременения, заложена она или находится ли квартира под арестом на момент сделки.
Обратите внимание, что если покупается не вся квартира, а только доля в ней, то сособственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Необходимо проверить, соблюдена ли процедура первоначального предложения покупки доли сособственникам. Иначе сособственник может потребовать перевода прав покупателя на него. Тогда продавец должен будет вернуть вам деньги, а вы ему долю квартиры. Это произойдет, если продавец окажется добросовестным, а если же он мошенник, то ни видать вам ни квартиры ни денег. По суду его привлекут отдать деньги, но может оказаться, что деньги он потратил или потерял или их у него украли. В итоге он будет он вам выплачивать 30% с суммы ежемесячного дохода много лет.
2) Справка из паспортного стола
Следующий документ, с которым надо обязательно ознакомиться - это выписка из домовой книги или справка из паспортного стола (так называемые формы 9 и 12). В указанных документах отражается информация о том, кто был прописан в этой квартире и куда выписался. Тогда вы точно будете знать, сколько человек прописано в квартире в момент покупки. Особое внимание обратите на отсутствующих родственников, которые находятся либо в длительной командировке, либо в армии, либо в местах лишения свободы.
Если вы не обратите внимания на какого-то из родственников, по приезду он поселиться с вами. И тогда здравствуй коммуналка! Вы возмутитесь, какая ещё коммуналка? Я же собственник! Почему в мой квартире должен поселиться чей-то родственник? Увы, ваши возмущения бесполезны и родственник, про которого случайно забыли, поселится с вами.
3) Правоустанавливающие документы на квартиру: договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о праве на наследство квартиры и др.
Обратите особое внимание на условия приобретения квартиры самим продавцом. Возможно, в договоре оговорены условия, которые и не послужили основанием для регистрации обременения (т.е. в Выписке из ЕГРП их нет), но могут стать основанием для дальнейших судебных споров с квартирой. Так, например, приобретение квартиры с рассрочкой платежа, при этом в договоре указано условие, что залог в силу закона не возникает. В данном случае если не произошла полная оплата за квартиру, то предыдущий собственник может потребовать через суд расторжения договора купли-продажи и возвращения ему квартиры обратно.
II ЭТАП
После того, как вы внимательно изучили все описанные документы, необходимо также выяснить у продавца следующие моменты:
1) Несовершеннолетние дети
Обратите внимание, были ли прописаны дети на момент приватизации квартиры и не были ли нарушены их права. С правами детей спорить очень сложно. Подчеркнем, что права детей это вообще отдельная история суд всегда решает вопрос в пользу детей. Не устаем повторять, будьте внимательны!
Если в покупаемой квартире есть дети, тогда либо они собственники наравне со взрослыми, либо прописаны. В первом случае необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Для собственной безопасности можно проверить подлинность справки о разрешении на продажу квартиры в органе её выдавшем. Это районный орган опеки и попечительства.
Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире, его необходимо выписать из квартиры и прописать в новом месте. Только при этих условиях ваш договор купли квартиры будет зарегистрирован. Ещё один важный момент при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми: необходимо согласие обоих родителей. В противном случае родитель, который не дал согласии на продажу квартиры может оспорить сделку и признать её не действительной. А чем это чревато? Правильно - потерей денег и квартиры!
2) Бывшие супруги
Внимательно проверьте паспорт продавца. Особое внимание уделите штампам о вступлении в брак и расторжение брака. Все даты сверяются с документами на собственность. Дело в том, что если квартира куплена в браке супруг/супруга имеют право на половину совместно нажитого имущества. И вполне могут заявить о правах на данную квартиру и подать в суд. Если ваш продавец состоял в браке на момент покупки квартиры, а потом развелся, он должен представить документ подтверждающий раздел имущества: либо договор о разделе имущества, либо решение суда. Помните, решение суда должно быть вступившим в силу и иметь отметку о вступление в силу. Однако оно может быть оспорено, так что лучше навести справки в суде, выдавшем решение.
3) Наследство
Как показывает статистика, наиболее часто продаваемые квартиры – полученные в наследство. Также согласно данным статистики, что самый безопасный вариант - это покупка квартиры, полученной по завещанию.
В нашем законодательстве существует два вида наследования: наследование по закону и наследование по завещанию.
Завещание практически невозможно оспорить - это последняя воля умершего. А вот с наследниками по закону сложнее. Порой сложно отследить всех возможных претендентов на наследство, соответственно, внезапно появившиеся наследники могут доставить массу неприятностей. Документ, подтверждающий право на наследство - Свидетельство о праве на наследство.
4) Доверенность
Часто встречается так, что сделка совершается по доверенности по ряду причин: продавец слишком занят, живет за границей и т.д. На что следует обратить внимание?
В первую очередь на то, какие полномочия прописаны в доверенности. Все юридически значимые действия должны быть четко сформулированы.
Кроме того, доверенность должна быть нотариально заверена, это обязательно! Никаких устных поручений и простой письменной формы, даже если это ближайший родственник продавца. Если вы всё же сомневаетесь в действительности доверенности, можно встретиться с продавцом лично. Заодно выяснить, почему он не занимается продажей квартиры лично. Если объяснения и психофизическое состояния продавца вас насторожат - лучше отказаться от покупки.
Если по каким-либо причинам встретиться с продавцом не удается - можно поговорить с соседями, работниками ЖЭК и выяснить, когда последний раз видели продавца квартиры. Особую бдительность стоит проявить, если продавец квартиры пожилой или одинокий человек, если много выпивал - это люди относятся группе особого риска. Именно из этой группы мошенники выбирают себе жертв. Людей, о которых в случае исчезновения никто не вспомнит. Так же можно проверить подлинность доверенности у нотариуса, заверившего доверенность на продажу квартиры.
Итак, какие документы необходимы?
Обобщим все вышеизложенное относительно того, какие оригиналы документов должны быть представлены продавцом при продаже квартиры:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру, или
- Свидетельство о праве на наследство по закону, или
- Свидетельство о праве собственности по завещанию, или
- Договор приватизации или
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРП.
- Справка из паспортного стола о всех прописанных и выписанных из квартиры
- Разрешение о продаже квартиры из отдела опеки и попечительства, если в продаваемой квартире собственниками являются не совершеннолетние дети
Необходимо проверить паспорт и штампы о браке и разводе. Если в разводе и совместное нажитое имущество, то:
- Договор между супругами о разделе имущества, или
- Решение суда о разделе имущества супругов.
Очень надеемся, что наши советы помогут вам, проявляя бдительность и осторожность, совершить покупку долгожданной квартиры.
Рвачева Анна, юрист
Eng
