ПОКУПКА КВАРТИРЫ

Покупка квартиры это сложный длительный процесс, требующий от покупателя внимательности, бдительности и знания юридических тонкостей оформления, заключения и регистрации договора купли-продажи квартиры. На кону стоят большие деньги и крыша над головой.

Увы, в этой сфере во все времена водились мошенники. Даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, вас могут поджидать непредвиденные неприятности. С каждым годом мошенники придумывают все более изощрённые способы обмана, но, соблюдая некоторые правила покупки квартиры, можно попробовать себя обезопасить.

В этой статье мы опишем основные моменты, на которых стоит заострить внимание при оформлении договора купли квартиры. Оговорим сразу: статья посвящена покупке квартиры на вторичном рынке. Первичный рынок имеет массу тонкостей, которые достойны отдельной статьи.

Процедура оформления и заключения договора купли-продажи квартиры

Итак, после нескольких месяцев трудных поисков подходящей вам квартиры по цене, месту расположению, планировке, вы нашли то, что хотели. Теперь вы преступаете к самому важному процессу - к оформлению и заключению договора купли-продажи квартиры.

1 этап

Во-первых, необходимо ознакомится со всеми имеющимися документами у продавца квартиры.
Документы вам должны предоставить обязательно в оригиналах. Никаких копий, даже нотариальных, так как мошенники, имея нотариальные копии в нескольких экземплярах, могут составить несколько договоров купли-продажи квартиры. И тогда у квартиры будет несколько покупателей, а собственником станет тот, кто первый зарегистрирует своё право в Росреестре.

Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:

1) Выписка из ЕГРП

Она необходима для подтверждения права продавца на продажу квартиры на настоящий момент, так как Свидетельство о государственной регистрации права подтверждает право лишь на момент его выдачи. Т.е. если продавцом квартира покупалась в 2007 году, то и Свидетельство у него будет датировано указанной датой. При этом, указанный в свидетельстве собственник квартиры, к данному моменту мог ее уже продать, заложить в банк, на квартиру может быть наложен судебный арест. Именно из выписки вы узнаете: количество собственников, есть ли у квартиры обременения, заложена она или находится под арестом на момент сделки.

Обратите внимание, что если покупается не вся квартира, а только доля в ней, то сособственники квартиры имеют преимущественное право покупки указанной доли. Необходимо проверить, соблюдена ли процедура первоначального предложения покупки доли сособственникам. Иначе сособственник может потребовать перевода прав покупателя на него. Тогда продавец должен будет вернуть вам деньги, а вы ему долю квартиры. Это произойдет, если продавец окажется добросовестным, а если же он мошенник, то ни видать вам ни квартиры ни денег. По суду его привлекут отдать деньги, но может оказаться, что деньги он потратил или потерял или украли и будет он вам выплачивать 30% с суммы ежемесячного дохода много лет.

2) Справка из паспортного стола
Следующий документ, с которым надо обязательно ознакомиться - это выписка из домовой книги или справка из паспортного стола (так называемая форма 9). В указанных документах отражается информация о том, кто был прописан в этой квартире и куда выписался. Тогда вы точно будете знать, сколько человек прописано в квартире в момент покупки. Особое внимание обратите на отсутствующих родственников, которые находятся либо в длительной командировке, либо в армии, либо в местах лишения свободы.
Если вы не обратите внимания на какого-то из родственников, по приезду он поселиться с вами. И тогда здравствуй коммуналка! Вы возмутитесь, какая ещё коммуналка? Я же собственник! Почему в мой квартире должен поселиться чей-то родственник? Увы, ваши возмущения бесполезны и родственник, про которого случайно забыли, поселится с вами.

3) Правоустанавливающие документы на квартиру: договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о праве на наследство квартиры и др.

Обратите особое внимание на условия приобретения квартиры самим продавцом. Возможно, в договоре оговорены условия, которые и не послужили основанием для регистрации обременения (т.е. в Выписке из ЕГРП их нет), но могут стать основанием для дальнейших судебных споров с квартирой. Так, например, приобретение квартиры с рассрочкой платежа, при этом в договоре указано условие, что залог в силу закона не возникает. В данном случае если не произошла полная оплата за квартиру, то предыдущий собственник может потребовать через суд расторжения договора купли-продажи и возвращения ему квартиры обратно.

2 этап

После того, как вы внимательно изучили все описанные документы, необходимо также выяснить у продавца следующие моменты:

1) Несовершеннолетние дети

Обратите внимание, были ли прописаны дети на момент приватизации квартиры и не были ли нарушены их права. С правами детей спорить очень сложно. Подчеркнем, что права детей это вообще отдельная история суд всегда решает вопрос в пользу детей. Не устаем повторять, будьте внимательны!
Если в покупаемой квартире есть дети, тогда либо они со

бственники наравне со взрослыми, либо прописаны. В первом случае необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Для собственной безопасности можно проверить подлинность справки о разрешении на продажу квартиры в органе её выдавшем. Это районный орган опеки и попечительства.

Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире, его необходимо выписать из квартиры и прописать в новом месте. Только при этих условиях ваш договор купли квартиры будет зарегистрирован. Ещё один важный момент при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми: необходимо согласие обоих родителей. В противном случае родитель, который не дал согласии на продажу квартиры может оспорить сделку и признать её не действительной. А чем это чревато? Правильно - потерей денег и квартиры!

2) Бывшие супруги
Внимательно проверьте паспорт продавца. Особое внимание уделите штампам о вступлении в брак и расторжение брака. Все даты сверяются с документами на собственность. Дело в том, что если квартира куплена в браке супруг/супруга имеют право на половину совместно нажитого имущества. И вполне могут заявить о правах на данную квартиру и подать в суд. Если ваш продавец состоял в браке на момент покупки квартиры, а потом развелся, он должен представить документ подтверждающий раздел имущества: либо договор о разделе имущества, либо решение суда. Помните, решение суда должно быть вступившим в силу и иметь отметку о вступление в силу. Однако оно может быть оспорено, так что лучше навести справки в суде, выдавшем решение.

3) Наследство
Как показывает статистика, наиболее часто продаваемые квартиры – полученные в наследство. Также согласно данным статистики, что самый безопасный вариант - это покупка квартиры, полученной по завещанию.
В нашем законодательстве существует два вида наследования: наследование по закону и наследование по завещанию.
Завещание практически невозможно оспорить - это последняя воля умершего. А вот с наследниками по закону сложнее. Порой сложно отследить всех возможных претендентов на наследство, соответственно, внезапно появившиеся наследники могут доставить массу неприятностей. Документ, подтверждающий право на наследство - Свидетельство о праве на наследство.

4) Доверенность
Часто встречается так, что сделка совершается по доверенности по ряду причин: продавец слишком занят, живет за границей и т.д. На что следует обратить внимание?
В первую очередь на то, какие полномочия прописаны в доверенности. Все юридически значимые действия должны быть четко сформулированы.

7 ПРЕИМУЩЕСТВ РАБОТЫ С ФИРМОЙ "ЛОГОС" Почему клиентам УДОБНО и ВЫГОДНО сотрудничать с юридической фирмой “Логос”?

Кроме того, доверенность должна быть нотариально заверена, это обязательно! Никаких устных поручений и простой письменной формы, даже если это ближайший родственник продавца. Если вы всё же сомневаетесь в действительности доверенности, можно встретиться с продавцом лично. Заодно выяснить, почему он не занимается продажей квартиры лично. Если объяснения и психофизическое состояния продавца вас насторожат - лучше отказаться от покупки.

Если по каким-либо причинам встретиться с продавцом не удается - можно поговорить с соседями, работниками ЖЭК и выяснить, когда последний раз видели продавца квартиры. Особую бдительность стоит проявить, если продавец квартиры пожилой или одинокий человек, если много выпивал - это люди относятся группе особого риска. Именно из этой группы мошенники выбираю себе жертв. Людей, о которых в случае исчезновения никто не вспомнит. Так же можно проверить подлинность доверенности у нотариуса, заверившего доверенность на продажу квартиры.

Итак, какие документы необходимы?

Обобщим все вышеизложенное относительно того, какие оригиналы документы должны быть представлены продавцом при продаже квартиры:

Необходимо проверить паспорт и штампы о браке и разводе. Если в разводе и совместное нажитое имущество, то:
- Договор между супругами о разделе имущества, или
- Решение суда о разделе имущества супругов.

Очень надеемся, что наши советы помогут вам, проявляя бдительность и осторожность, совершить покупку долгожданной квартиры.

Рвачева Анна, юрист

Скидки для постоянных клиентов