Как продать недостроенную квартиру, приобретенную  по договору участия в долевом строительстве?

Материал подготовил юрист ЮФ «Логос» Сынышин Константин

Недостроенная квартира не является объектом права собственности, поскольку оно регистрируется в Росреестре уже после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, единственным способом продать недостроенную квартиру является переуступка права требования. Это возможно сделать только до подписания акта приема-передачи квартиры. При этом может потребоваться письменное согласие застройщика на переуступку права требования (если это предусмотрено договором долевого участия либо если оплата по договору произведена не полностью).Если оплата по ДДУ произведена в полном объеме, необходимо получить от застройщика документ, подтверждающий оплату. Если оплата внесена частично, уступка будет произведена с переводом оставшегося долга на нового участника долевого строительства. При этом в соответствии с гражданским законодательством для перевода долга необходимо согласие кредитора (в данном случае застройщика).

При переуступке обязательным условием является государственная регистрация договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Для этого необходимы следующие документы:

1. Договор уступки права требования.
2. Оригинал договора участия в долевом строительстве с отметкой Росреестра о регистрации.
3. Заявление о регистрации договора уступки права требования.
4. Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
5. Письменное согласие застройщика на переуступку права требования.
6. Документ, подтверждающий полную или частичную оплату.
7. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги покупателя.

После государственной регистрации новому участнику долевого строительства будет выдан договор уступки права требования с отметкой Росреестра о регистрации.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Необходимо проверить, кто имеет право распоряжаться объектом и были ли произведены все расчеты по договору долевого участия. Особенно это касается случаев, когда переуступка производилась неоднократно. В таком случае необходимо запрашивать документы об оплате (квитанции и кассовые чеки, акты сверки, которые подтвердят наличие или отсутствие задолженности). Также не будет лишним проверить информацию о компании-застройщике: есть ли у разрешение на строительство, полученное в установленном порядке, проектная документация, документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Нужно ли платить налоги при продаже квартиры по ДДУ

Если квартира продается по той же цене, по которой она была куплена, при этом она не была в собственности (объект не введен в эксплуатацию, акт приема-передачи не подписан, регистрация права собственности не произведена), то независимо от срока давности заключения ДДУ налог будет равен нулю.

Тем не менее, все равно необходимо подать налоговую декларацию с подтверждением расходов на ДДУ (копия договора) и указанием доходов от переуступки.

Когда застройщик — банкрот

Если в отношении застройщика открыта процедура банкротства, договор долевого участия и (или) уступки прав по нему не зарегистрированы, а квартира уже оплачена, необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов. Требование кредитора будет включено в реестр в том случае, если участник долевого строительства имеет на руках доказательства произведенной по этому договору оплаты.