ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)
Стать партнером юридической фирмы «Логос»
Вся правда о порядке оказания и стоимости юридических услуг — на новом сайте «Логоса»
Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
law@logosinfo.ru
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/host1373137/logosinfo.ru/htdocs/www/articles/articless.html on line 37
articles

Статья №714

20.10.2010  Между организацией - собственником нежилого здания (пятиэтажного), в котором находятся офисные помещения, и индивидуальным предпринимателем заключен договор купли-продажи офиса, расположенного на третьем этаже. Договор купли-продажи не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания. Право собственности индивидуального предпринимателя на офисное помещение зарегистрировано в установленном порядке. Переходит ли к индивидуальному предпринимателю в указанной ситуации доля в праве общей совместной собственности на общее имущество здания (в частности, часть лестницы, холла и коридора)?

 
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
На основании п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Статьей 251 ГК РФ закреплено, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
ФАС Московского округа в Постановлении от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П пришел к выводу, что, приобретя в собственность двухэтажное здание, используемое под точку общественного питания, организация-покупатель в силу закона приобрела и право собственности на технический этаж в этом здании как на объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения здания. Венткамера не может быть использована независимо от здания, в связи с чем суд признал право собственности организации на технический этаж 3 (венткамеру).
ФАС Поволжского округа в Постановлении от 15.07.2004 N А55-11869/03-14 отметил, что комната (техническое подполье) не включена в описание объекта договора купли-продажи встроенного нежилого помещения в отдельно стоящем здании, поскольку не включается в общую полезную площадь здания. Однако приобретенные организацией по договору нежилые помещения и техническое подполье, предназначенное для их обслуживания и связанное с ними общим назначением, образуют единое целое, и их следует рассматривать как сложную вещь. В соответствии со ст. 134 ГК РФ действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Договором не предусмотрено, что спорная комната остается в собственности продавца.
С учетом изложенного суд удовлетворил иск организации о признании права собственности на комнату (техническое подполье), расположенную на первом этаже в нежилом помещении.
В Постановлении от 10.07.2007, 17.07.2007 N КГ-А40/6495-07 ФАС Московского округа, удовлетворяя требования организации о признании недействительным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к организации на недвижимое имущество, учел, что организация является собственником нежилых помещений, расположенных по тому же адресу (этаж 1, помещение III, комната 2; чердак, помещение V, комната 1; мансарда, помещение IV, комнаты 1 - 6), что подтверждается свидетельством о праве собственности. Суд пришел к выводу о том, что помещение 1-го этажа не может использоваться как самостоятельный объект права, а является неотъемлемой частью помещения, принадлежащего организации, и признал его предназначенным для обслуживания главной вещи, основываясь на норме ст. 135 ГК РФ.
Можно сделать вывод, что суды с учетом конкретных обстоятельств дела признают право собственности покупателя нежилого помещения в здании на помещения общего пользования в этом же здании, в том числе и если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество в здании.
В то же время следует отметить, что в приведенных судебных решениях рассматриваются ситуации, связанные с переходом права собственности на имущество, которое не находится в общей собственности.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодатеьства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п. 5 Постановления N 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Таким образом, учитывая приведенные разъяснения Пленума ВАС РФ, а также ранее сформировавшуюся судебную практику, к индивидуальному предпринимателю в указанной ситуации переходит доля в праве общей совместной собственности на общее имущество здания.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
28.04.2010
 
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2021 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Главный редактор: Осман Андрей Ильич