Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
В статье раскрыты вопросы возможности взыскания с застройщика убытков при нарушении им сроков, установленных договором долевого участия. Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.
Все сделки с недвижимостью подвержены наибольшему риску постольку, поскольку, во-первых, предметом таких сделок является недвижимость, а во-вторых, каждая сторона сделки желает извлечь наибольшую выгоду - продавец желает продать подороже, а покупатель хочет купить подешевле.
Практически все споры между дольщиками и строительными компаниями связаны с более долгим сроком строительства жилых домов, чем планировали и рассчитывали стороны. Увеличение сроков строительства нарушает права и интересы дольщиков, в связи с чем они имеют право обратиться в суд с исками о расторжении договора и возврате денежных средств, взыскании неустойки за задержку передачи квартиры, о взыскании убытков, компенсации морального вреда и др. Какие убытки могут быть взысканы с застройщика при нарушении им сроков, установленных договором долевого участия? В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой. Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия. В тех случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика. Помимо взыскания арендной платы и коммунальных услуг в качестве убытков можно рассматривать также расходы, которые дольщик понес и для того, чтобы найти жилое помещение, например посредством обращения к агенту (Определение Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012). Однако, если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за аренду жилого помещения, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик. В данном случае необходимо доказать, что именно в результате просрочки дольщик вынужден был арендовать помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье. Так, в Определении от 04.07.2012 N 33-9444/2012 Санкт-Петербургский городской суд отметил: "Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за наем жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде арендной платы за жилье и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства и места работы и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома. Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен (дата), то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность аренды иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в арендуемом жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются". Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации - пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика (Например, определение от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012 Ярославского областного суда). К сожалению, судебная практика по таким делам неоднозначна, есть и противоположные судебные решения.
Например, в Апелляционном определении Томского областного суда от 21.09.2012 по делу N 33-2435/2012 указано: "Суд первой инстанции …обоснованно указал в решении, что по условиям данного кредитного договора уплата процентов и их размер не ставятся в зависимость от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, начисление процентов связано с периодом использования кредитных средств. Таким образом, прямая причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами отсутствует". Таким образом, в качестве убытков дольщик может взыскать стоимость аренды, коммунальные услуги, услуги риелтора. Но возможность взыскания процентов за пользование кредитом зависит от условий кредитного договора. Однако убытки должны быть подтверждены документально. Необходимо доказать причинно-следственную связь между неисполнением договора долевого участия в строительстве и наличием убытков у дольщика, в противном случае суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков (Определения Московского городского суда от 24.03.2011 N 33-5104, от 07.04.2011 N 33-7783/2011, ВАС РФ от 13.05.2009 N 2104). В заключение следует отметить, что, несмотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости, суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь юриста, чем впоследствии долгие годы добиваться правды через суд. Заключать договор долевого участия имеет смысл только при полном понимании всех последствий таких действий. Если нет возможности приобрести готовое жилье и все-таки вы решили участвовать в долевом строительстве, то не стоит экономить на юридической поддержке, поскольку именно юристы помогут увидеть максимальное количество всевозможных рисков и выбрать оптимальные правовые средства для решения соответствующей задачи.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В статье раскрыты вопросы возможности взыскания с застройщика убытков при нарушении им сроков, установленных договором долевого участия. Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.
