| ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ |
 |
|
|
|
 Каждый из участников общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется.
Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.
Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.
Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.
Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости. Однако для того чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.
Если участник долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома, квартиры по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.
В то же время если продавец доли дома, квартиры впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается мнение, в том числе на страницах юридической литературы, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям.
С таким мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, безусловно, согласиться нельзя, так как извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.
Рассматривая содержание ст. 250 ГК РФ, следует признать, что эта норма ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.
Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор.
Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.
Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу - возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом договора. |
|
 |
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИИ
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
КАССАЦИЯ
В суде кассационной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия кассации очень важна, т.к. определение этого суда вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов.
Кассационный суд заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому, на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.
НАДЗОР
Этот суд ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Верховным судом. На первом этапе необходимо добиться, чтобы дело вообще было принято к рассмотрению судом Надзорной инстанции, что случается далеко не всегда. Для этого должны быть веские основания, выразившиеся в грубом нарушении закона нижестоящими судами, во-первых, и лаконичное, понятное изложение этих оснований – во-вторых. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой по аналогичным делам. На стадии Надзорного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Верховного суда.
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства. | | |
 |
| ПРЕИМУЩЕСТВА СОТРУДНИЧЕСТВА С ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМОЙ "ЛОГОС": |
 1. НАШ ОПЫТ - БОЛЕЕ 1000 СУДЕБНЫХ ДЕЛ ЗА 14 ЛЕТ!
Ведение дел в суде – это сложная система правил и процедур, требующая не только знания прав и обязанностей своих и своего оппонента, но еще и практически правильного применения этих знаний. Положительный исход дела в большинстве случаев зависит от скорости реакции на сложившуюся ситуацию и выбора правильной стратегии действий.
Фирма «Логос» уже 14 лет существует и успешно работает на рынке юридических услуг. За это время юристы фирмы провели около тысячи самых разнообразных судебных разбирательств. Мы гордимся накопленным опытом, знаниями и обширной судебной практикой. Квалификация наших юристов позволяет предоставлять свои услуги как крупным компаниям, так и небольшим организациям и физическим лицам и успешно вести сложные, затянутые, казалось бы, проигрышные дела. |
|
 2. ЭФФЕКТИВНАЯ ИННОВАЦИЯ ФИРМЫ "ЛОГОС" - МЕТОД КОЛЛЕКТИВНОЙ РАБОТЫ.
На сегодняшний день действующее законодательство настолько обширно, что юриста, который бы хорошо разбирался во всех областях права, просто не существует, хотя в этом мало кто добровольно признается. В важных и непростых делах имеет смысл иметь дело не с юристом-одиночкой, а с юридической фирмой, являющейся своеобразным правовым центром, который аккумулирует правовые идеи и при правильной организации коллективным усилием находит эффективные способы решения проблемы.
Метод коллективной работы означает ведение каждого дела несколькими юристами.
Во-первых, это позволяет провести полный и всесторонний анализ конфликта, применив имеющуюся судебную практику каждого юриста.
Во-вторых, такой метод работы позволяет оперативно разработать концепцию защиты интересов клиента и собрать все необходимые доказательства.
В-третьих, коллективное обсуждение проблемы нередко помогает найти оригинальное решение в, казалось бы, безвыходной ситуации. |
|
 3. ЦЕНЫ ДОСТУПНЫ КАЖДОМУ!
Стоимость услуги по ведению дела в суде рассматривается для каждого конкретного случая и зависит от сложности ситуации и набора необходимых действий.
В отсутствии денежных средств на дорогостоящую юридическую помощь мы предлагаем несколько альтернативных вариантов:
1. Все расходы по ведению дела за счет фирмы за вознаграждение - 30% от взысканной суммы.
2. Несложные дела мы можем поручить младшему юристу по значительно более низкой цене, но без предоставления гарантий.
3. Грамотно произведенная претензионная работа позволяет решить дело без обращения в суд, что экономит время и денежные средства, т.к. Вы оплачиваете только претензионные работы, а не ведение дела в суде. | |
