Всё, что вы хотели знать о юридических
услугах, но боялись спросить
Стать партнером юридической фирмы «Логос» (такого еще не было)
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23.

Пн-Пт: c 9.00-18.00 ч.;
Сб,Вc: выходные.
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение



РАСПОРЯЖЕНИЕ КОМНАТОЙ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Золотухина Ольга
 Вопросы, связанные с распоряжением комнатой в коммунальной квартире имеют большую практическую значимость, учитывая распространенность правоотношений по предоставлению свободных жилых помещений в коммунальных квартирах.
Автор основывает свои выводы на проведенном анализе нормативных актов и судебной практике г. Санкт-Петербурга.

Довольно часто споры вызывают требования соседей по коммунальной квартире о получении их согласия на вселение других лиц собственником одной из комнат, со ссылками на ст. 247 Гражданского кодекса РФ о необходимости согласия остальных сособственников коммунальной квартиры, так как в этом случае пользование и владение жилым помещением должно осуществляться совместно всеми жильцами.
Например, М. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствий во владении, пользовании и распоряжении, а именно к сдаче внаем принадлежащей ей комнаты в коммунальной квартире.
Удовлетворяя требования М., суд пришел к выводу о том, что поскольку в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ комната в коммунальной квартире является самостоятельным видом жилого помещения, наложение запрета М. сдавать в аренду комнату без получения предварительного согласия ответчицы Б.А.Ю. как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав истицы.
Согласно положениям статьи 1 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями регламентируются жилищным законодательством.
В силу пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.
Согласно пункту 1 статьи 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. А положения главы 8 Жилищного кодекса РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права сдавать внаем свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия собственников, владеющих иными жилыми помещениями, противоречит статье 209 Гражданского кодекса РФ и статье 30 Жилищного кодекса РФ. При этом следует учитывать положения пункта 1 статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Согласно ч. 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование пункта 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей, в том числе при использовании мест общего пользования.
Другой пример, Истец К. обратилась в суд с иском к А., С.С. о выселении, снятии с регистрационного учета, указав, что на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан является собственником доли в размере 347/553 в общей долевой собственности в коммунальной квартире. Другим участником общей долевой собственности в размере 206/553 долей является С.Л., которая в квартире не проживает, имеет регистрацию по иному адресу. Около двух лет назад С.Л. предоставила А. и С.С., не являющимся ее близкими родственниками, право пользования принадлежащей ей комнатой. Ссылаясь на то, что своего согласия на проживание ответчиков в коммунальной квартире она не давала, истец просила суд выселить ответчиков из занимаемой ими комнаты.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований К. отказано в полном объеме. Санкт-Петербургский городской суд апелляционным определением от 18 июня 2013 г. N 33-7399/13 Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года оставил без изменения.
Таким образом, коммунальную квартиру не следует путать с помещением, находящимся в общей собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится исключительно общее имущество.
Гражданин, которому принадлежит комната в коммунальной квартире, является ее единственным собственником. Остальные владельцы комнат в той же квартире не имеют к ней прямого отношения и не являются ее сособственниками.
Перечень ограничений права собственности владельца комнаты в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 42 ЖК РФ. Такого ограничения, как отсутствие согласия соседей на вселение собственником в принадлежащее ему помещение членов семьи, иных граждан, или заключение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрено.
Поэтому как собственник такой комнаты гражданин в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащей ему комнатой. В том числе он вправе сдавать комнату по договору найма жилого помещения.

Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2017 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности



 Электронное периодическое издание интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"
 свидетельство о регистрации СМИ № ЭЛ №ФС77-38806
 Главный редактор: Осман Андрей Ильич