Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий
Достаточно часто квартира, находящаяся в собственности граждан, принадлежит им на праве общей долевой собственности. При этом может возникнуть ситуация, когда один из собственников квартиры решает продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В зависимости от отношений между участниками долевой собственности (особенно если собственники являются членами одной семьи) может возникнуть ситуация, когда собственник, решивший продать свою долю оформляет данную сделку через договор дарения.
Достаточно часто квартира, находящаяся в собственности граждан, принадлежит им на праве общей долевой собственности. При этом может возникнуть ситуация, когда один из собственников квартиры решает продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В зависимости от отношений между участниками долевой собственности (особенно если собственники являются членами одной семьи) может возникнуть ситуация, когда собственник, решивший продать свою долю оформляет данную сделку через договор дарения. Гражданским кодексом РФ установлено, что при продаже доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ст. 250 ГК РФ). Однако правила о преимущественном праве покупки применяются только в случае возмездности сделки, при совершении безвозмездных сделок с долями у других участников долевой собственности никаких преимущественных прав на приобретение доли нет.
Используя данные особенности иногда недобросовестные лица пытаются обойти требования о соблюдении права преимущественной покупки, заключая с посторонним лицом договор дарения, хотя в действительности доля в квартире передается третьему лицу за деньги, т.е. покупается. Для таких случаев законом предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако, для применения данного правила необходимо доказать, что совершенная сделка дарения является притворной, прикрывающей возмездную сделку (купли-продажи, мены). Доказательствами могут являться данные о получении собственником доли какой-либо встречной передачи денег, вещей, прав, либо встречного обязательства (п.1 ст. 572 ГК РФ), при этом в качестве данных доказательств, наряду с письменными доказательствами могут быть приняты и свидетельские показания. Также необходимо обратить внимание, что законом установлен трехмесячный срок, в течение которого возможно предъявлять требование о переводе на иных участников долевой собственности прав и обязанностей покупателя со дня, когда другому частнику долевой собственности стало известно, что доля перешли по возмездной сделке. По общему правилу, при пропуске данного срока по уважительной причине срок может быть восстановлен судом.
Имеет значение при несоблюдении права преимущественной покупки при обращении в суд и правильное формулирование исковых требований, поскольку в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что истец в этом случае (нарушения права преимущественной покупки) не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Также необходимо учитывать, что судебный процесс по оспариванию совершенной сделки по мотиву нарушения преимущественного права покупки влечет значительные денежные расходы. Одновременно с предъявлением иска в суд необходимо внести на счет судебного департамента денежную сумму, за которую в действительности была продана доля. В целом вопрос об оспаривании перехода права собственности на долю с нарушением права преимущественной покупки, когда возмездность перехода права собственности прикрывается сделкой дарения достаточно сложен. Необходимо собрать доказательства, подтверждающие возмездность сделки, при этом необходимо учитывать, что данные доказательства предпочтительно должны быть в письменном виде, наличие только свидетельских показаний недостаточно. Также необходимо правильно сформулировать исковые требования, поскольку от этого зависит размер государственной пошлины, определяемый от стоимости доли, причем иногда не от инвентаризационной, а от рыночной. Поэтом для правильной оценки ситуации, а также получения положительного результата необходимо обратиться к специалистам, обладающим не только знанием законодательства, но и имеющим практический опыт в разрешении данных дел.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Достаточно часто квартира, находящаяся в собственности граждан, принадлежит им на праве общей долевой собственности. При этом может возникнуть ситуация, когда один из собственников квартиры решает продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В зависимости от отношений между участниками долевой собственности (особенно если собственники являются членами одной семьи) может возникнуть ситуация, когда собственник, решивший продать свою долю оформляет данную сделку через договор дарения.
