Регистрация   Вход        

Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23.

Пн-Пт: c 9.00-18.00 ч.;
Сб,Вc: выходные.
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Не нашли, что искали?

НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ?

Воспользуйтесь нашими системами поиска!
 
1. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
Попробуйте прямо сейчас!
 
2. ИЛИ ИНТУИТИВНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
 
Навигационная страница сайта юридической фирмы Логос


СПОРЫ О ПРАВЕ ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ПОДВАЛЬНЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Золотухина Ольга
 В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, Таким образом, если подвальное помещение арендовано или приобретено у субъекта, фактически не являющегося собственником этого имущества, и не имеющего права распоряжения им, то такая сделка может быть признана недействительной (ст. 12 ГК РФ), а настоящий собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Поэтому, прежде чем заключать договор аренды и, тем более, купли-продажи недвижимого имущества - подвального помещения многоквартирного дома, необходимо задаться вопросом, кто в действительности является его собственником.

Города - узлы и арена противоречий, в том числе это концентрация противоречий Лаппо Г.М.

В домах, имеющих подвальные или полуподвальные (цокольные) помещения, зачастую возникают споры о праве распоряжения данными помещениями между жильцами дома, арендаторами и городскими властями. Достоверно установить собственника конкретного подвального помещения можно только через статус этого помещения. Здесь всего два варианта: подвал либо является так называемым техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме. При этом собственниками технических подполий всегда являются домовладельцы, что следует из положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что на подвальное помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- общего имущества в многоквартирном доме, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
До настоящего времени распространенной является следующая позиция: "любое подвальное помещение дома имеет обслуживающий функционал". И, как ни странно, предпосылками для данного заблуждения стали выводы Конституционного Суда РФ, сделанные в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О: в состав общего имущества (следовательно, и в состав общей долевой собственности) домовладельцев включаются помещения, не являющиеся частями квартир, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.
Действительно, найти подвальное помещение, в котором хотя бы транзитом не проходят коммуникации дома, невозможно, что и воодушевило жильцов многих многоквартирных домов на подачу исков о признании права общей долевой собственности на подвальные (и полуподвальные) помещения, занятые на праве аренды или собственности различными организациями (предпринимателями). Однако, необходимо обратить внимание на то, что в Определении Конституционного Суда РФ N 489-О-О указано, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирных домах могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, а их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому, целесообразно выделить в отдельную группу подвалы в новостройках и в домах, возведенных до начала приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1. Особенность определения правового режима подвальных помещений в домах «доприватизационной» постройки связана с тем, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга. Только с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09, именно на дату приватизации первой квартиры в таком доме и нужно определять статус его подвальных помещений и их правовой режим.
Если на дату приватизации первой квартиры подвальное помещение дома по проекту выполняло исключительно техническую функцию и обладало всеми перечисленными выше признаками технического подполья, то его однозначно следует рассматривать как таковое и относить к общему имуществу дома, которое, соответственно, принадлежит домовладельцам.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и на подвал) возникло один раз - в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново. В этом случае подвальное помещение не может быть сдано в аренду и уж тем более продано без ведома и согласия домовладельцев. Подтверждение правильности данного подхода можно найти, например, в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 N А32-4632/2008, где судьи указали на ничтожность договора аренды подвального помещения многоквартирного дома, заключенного между муниципальным образованием и предпринимателем без согласия собственников помещений этого дома. Суды исследовали документацию на дом (многочисленные акты и справки БТИ), в том числе план подвального помещения, свидетельствующую о том, что вплоть до 2010 г. подвал предназначался для обслуживания других помещений дома. В нем были расположены трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации. На основании проведенного анализа стало очевидно, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования (впоследствии их функционал тоже не менялся), поэтому суд установил их принадлежность к общей собственности. В результате зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения было признано недействительным, а договор аренды, как указано выше, - ничтожным. Отметим, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в подвале еще не дает веских оснований полагать, что он относится к общей долевой собственности. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 13391/09, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Если на дату приватизации первой квартиры в доме его подвальные помещения уже были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, то такие помещения рассматриваются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло. В данной ситуации собственником подвального помещения правомерно является г. Санкт-Петербург или муниципальное образование, которые на законных основаниях могут сдать его в аренду, продать и распорядиться им иным образом. Согласно Постановлению Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10 собственники помещений многоквартирного дома решили оспорить факт регистрации права собственности на подвальное помещение дома за городом федерального значения (Москвой). При изучении выписки БТИ из технического паспорта на здание и экспликации на нежилые помещения подвала выяснилось, что эти помещения "исторически" не предназначены для обслуживания и имеют определенное функциональное назначение (зал торговый, тамбур, санузел, коридор, кладовая, помещение подсобное, комната персонала), а также отдельные от жилого дома входы и являются обособленными помещениями. Суд констатировал, что при таких обстоятельствах домовладельцам не может быть передано право общей долевой собственности на подвальные помещения. Определить правовой режим подвальных помещений в новостройках проще.
Чаще всего он устанавливается арбитрами исходя из проектного и фактического назначения помещения в качестве общей долевой собственности. Например, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания товарищества собственников жилья на подвальное помещение. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения. Итак, чтобы исключить риск заключения договоров аренды или купли-продажи подвальных помещений в многоквартирных домах с лицами, которые не вправе распоряжаться данными объектами, необходимо провести экспертную оценку статуса подвального помещения. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений или любым лицам, желающим приобрести такое помещение в собственность или в аренду, потребуется помощь юристов.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ

- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...



 2.  ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...


 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...


 4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее...


 5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...


 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
  Смотри также:
 Перепланированное жилое помещение
Данная категория жилищых дел возникла после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч.4 ст.29
 Признание лица утратившим право пользования жилым помещением
Приобретение квартиры - серьезный шаг для многих в нашей стране. Его планируют годами, с ним связывают определенные надежды на будущее. Возможно, именно черезвычайной важностью квартирного вопроса и обусловлено его отрицательное влияние на людей, подмеченное еще классиком.
 Прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения
В сегодняшних реалиях нередки случаи, когда в семье не все ее члены являются собственниками жилого помещения, в котором проживает данная семья.
 Вопросы раздела жилого помещения, занимаемого по договору социального найма
Несмотря на давно начавшийся процесс приватизации жилых помещений, а также возможность приобретать жилые помещения в собственность, достаточно большое количество жилых помещений в настоящее время граждане продолжают занимать на основании договоров социального найма.
 Признание права собственности на недвижимое имущесво в силу приобретательной давности
Собственники брошенных квартир, домов начали возвращаться и требовать возврата своего жилища из чужого незаконного владения, несмотря на то, что фактические владельцы данного недвижимого имущества уже десятилетиями владели и пользовались им как своим собственным, заботились о его сохранении.
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2017 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности

Видео ролик о возможностях сайта