Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
В настоящее время достаточно распространена сдача в аренду жилья. Получаемый доход является прекрасным подспорьем в личном бюджете, однако собственнику жилого помещения надо знать несколько правовых нюансов, прежде чем заключать такой договор. Предоставляя квартиру во временное владение и пользование, собственник в первую очередь должен знать - каким образом он сможет расторгнуть этот договор? С гражданско-правовой точки зрения заключаемый между собственником и нанимателем договор является договором коммерческого найма жилого помещения. Действующим Гражданским кодексом РФ защищен наниматель как более слабая сторона в договоре найма, поэтому ряд статей кодекса содержит нормы, последовательно защищающие интересы нанимателя, в ущерб наймодателя. И в наибольшей степени это касается расторжения договора найма. Что касается нанимателя, то он вправе в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд, расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. При этом перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения, не ограничен законом. Однако, в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора найма наймодателем возможно только в судебном порядке и только при наличии следующих оснований: - отсутствие оплаты за жилое помещение за шесть месяцев (исключения составляют случаи, когда договором найма этот срок предусмотрен более длительным), а при краткосрочном найме, - в случае невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа, - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Кроме того, даже в случае если такие нарушения имеются, и вы обратились для расторжения договора найма в суд, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения нарушений. И если в установленный судом срок наниматель не устранит допущенных нарушений, суд только по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Иными словами, в случае, если наниматель не вносит плату более шести месяцев и при этом отказывается добровольно расторгать договор, вы должны обратиться в суд общей юрисдикции. Назначение и рассмотрение дела в суде займет не менее полугода. При этом, как указано выше, суд может предоставить вашему квартиранту срок до года для того, чтобы он устранил нарушения. Если квартирант по истечении этого времени (а пройдет уже не менее полутора лет) так и не устранит нарушения, то вам необходимо будет повторно обратиться в суд. Опять ждем назначения и проведения судебных заседаний, в связи с чем проходит еще не менее полугода. И тут, внимание, законодатель предусмотрел еще один «бонус» для «слабой стороны» договора найма – по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Путем несложных подсчетов можно определить, что может пройти до трех лет, прежде чем собственник сможет на основании статьи 688 Гражданского кодекса РФ выселить нанимателя из квартиры на основании решения суда. Столь сложный и длительный порядок расторжения договора найма не имеет аналогов с правилами прекращения других гражданских договоров. По смыслу этих норм отсрочка предоставляется нанимателю для подыскания другого жилья. Гуманизм законодателя понятен, речь идет о возможном выселении из квартиры, однако пострадавшей стороной в таком случае становится собственник квартиры, так как наниматель, несмотря на очевидные нарушения им норм договора, в течение длительного времени может сохранять право проживания в квартире.
Возможно расторжение договора найма по инициативе наймодателя и в случае, если наниматель использует квартиру не по назначению либо регулярно нарушает права и интересы соседей (однако и в этом случае процедура расторжения аналогична рассмотренной выше). Использованием жилого помещения не по назначению является использование квартиры не для проживания, а для иных целей, например, для размещения складов, офисов, производств, разведения животных. Нарушением прав и законных интересов соседей может являться прослушивание музыки, использование телевизора и игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство каких-либо ремонтных работ и т.д. Также нарушением прав соседей является несоблюдение правил содержания животных. То есть в данном случае суд должен будет установить, что является более справедливым: обеспечить пострадавшему соседу достойную жизнь и оставить нарушителей без крыши над головой или же сохранить жилье для нарушителей, но принудить соседа терпеть неудобства? При этом судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд принимает сторону нанимателя. Очевидно, что при явных негативных действиях нанимателя, наймодатель попадает в крайне незавидное положение, он зависит от позиции суда, который может затянуть процедуру расторжения договора найма до двух лет и более. И хотя недобросовестные действия нанимателя не могут не повлечь причинения собственнику как имущественного, так и морального вреда, Гражданский кодекс РФ не содержит ни одной нормы, устанавливающей ответственность нанимателя за причиненные нарушения. В данном случае законодатель проявил достаточно одностороннее понимание права на жилище, закрепленного Конституцией РФ, так как права собственника данного жилого помещения явным образом ущемляются. При этом, стоит упомянуть, что какие-либо нормы о праве наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке будут ничтожными, то есть не подлежащими применению. Итак, планируя предоставить свою квартиру для проживания по договору найма, необходимо со всей степенью ответственности подойти к положениям данного договора, в связи с чем для согласования его условий наиболее разумным вариантом будет обращение к профессиональным юристам, что поможет избежать в будущем возможных проблем.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В настоящее время достаточно распространена сдача в аренду жилья. Получаемый доход является прекрасным подспорьем в личном бюджете, однако собственнику жилого помещения надо знать несколько правовых нюансов, прежде чем заключать такой договор. Предоставляя квартиру во временное владение и пользование, собственник в первую очередь должен знать - каким образом он сможет расторгнуть этот договор?
