Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
В июле 2014 года вступили в силу изменения, внесенные в статью 674 Гражданского кодекса РФ. В частности, указанная статья дополнена пунктом 2, устанавливающим что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном случае заключение собственником жилого помещения договора найма и будет являться ограничением права собственности на данное помещение. Предоставление квартир по договору найма жилого помещения в настоящее время является одной из самых распространенных сделок. В связи с чем являются актуальными вопросы правового регулирования данных договорных отношений, в частности, в связи с последними изменениями в законодательстве, следует наиболее внимательно относиться к сроку, на который планируется заключить данный договор. Иными словами, в случае заключения договора найма жилого помещения на срок одного года и более, такой договор подлежит государственной регистрации. Причем нотариального удостоверения не требуется. Правила и сроки государственной регистрации установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" В частности, согласно пункту 1 статьи 26.1 указанного закона государственная регистрация осуществляется на основании заявления сторон, заключивших договор. При этом, пунктом 3 данной статьи регламентировано, что заявление о государственной регистрации найма жилого помещения должно быть подано в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения договора найма. В случае несоблюдения указанных сроков Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность, предусмотренная пунктом 2 названной статьи путем наложения административного штрафа (пять тысяч рублей на граждан; на должностных лиц - пятьдесят тысяч рублей; на индивидуальных предпринимателей сто тысяч рублей; на юридических лиц - двести тысяч рублей). Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. То есть, в случае, если вы забудете указать в договоре срок его действия, такой договор будет считаться заключенным, однако, в связи с тем, что положения Гражданского кодекса о договоре найма защищают прежде всего интересы нанимателя, как более слабой стороны договора, то такой договор считается заключенным на пять лет, согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ. Представляется, что зная о существовании такой нормы, собственник, планирующий сдавать свою квартиру в аренду не будет забывчивым и укажет срок действия договора, так как, нормами Гражданского кодекса РФ расторжение договора найма жилого помещений в одностороннем порядке не предусмотрено. Таким образом, чтобы избежать процедуры обязательной государственной регистрации, а также для того, чтобы иметь возможность не предоставлять квартиру на длительный срок чем-то не устроившему нанимателю, следует заключать краткосрочный договор найма, - на срок до одного года. После окончания срока договор найма, в случае если какая-либо из сторон договора желает продлить срок его действия, следует: - обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора, - в случае согласия между сторонами необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма. При этом, для того, чтобы договор найма оставался краткосрочным, его можно продлить путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года, например, указав «срок найма по договору продлевается на восемь месяцев с момента подписания соглашения».
Кроме того, собственнику следует знать, что в случае заключения нанимателем договора найма на срок более года наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (статья 684 Гражданского кодекса РФ). На указанном праве нанимателя основана дальнейшая процедура продления срока действия договора. При этом, наймодатель обязан не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, известить нанимателя о своих будущих намерениях: - продлить договор, - отказаться от продления договора в связи с планированием не сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года. Обязательная формула такого уведомления не определена, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам. При этом наиболее предпочтительным вариантом будет направление такого извещения заказным письмом с уведомлением о вручении или вручение лично под роспись (на экземпляре наймодателя нанимателем ставится подпись). Оба варианта впоследствии помогут доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности. При этом, собственнику также следует знать, что указав в извещении о нежелании сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключив договор с другим нанимателем, можно подвергнуться риску того, что прежний наниматель обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора. Кроме того, прежний наниматель может потребовать признать договор найма с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему данными действиями наймодателя. Таким образом, несмотря на широкую распространенность и кажущуюся простоту конструкции договора найма жилого помещения, такой договор таит немало «сюрпризов» для наймодателя, поэтому разумно обратиться к профессиональным юристам для подготовки договора найма жилого помещения.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
В июле 2014 года вступили в силу изменения, внесенные в статью 674 Гражданского кодекса РФ. В частности, указанная статья дополнена пунктом 2, устанавливающим что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном случае заключение собственником жилого помещения договора найма и будет являться ограничением права собственности на данное помещение.
