СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ, АРЕНДУ, ПОСТОЯННОЕ БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ |
 |
|
|
|
Материал подготовил
юрист ЮФ"Логос"
Блинов Артем
 К числу земельных относятся любые споры, предметом которых является земельный участок либо права на него. Из всего многообразия этих споров мы рассмотрим наиболее актуальные и распространенные споры, связанные с предоставлением земельных участков, приобретением их в собственность и правами граждан на земельные участки.
Данные споры можно разделить на две категории:
1) споры, связанные с бесплатным предоставлением земельных участков;
2)споры, связанные с возмездным (платным) предоставлением земельных участков.
Бесплатное предоставление земельных участков. Бесплатно земельные участки могут предоставляться гражданам только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (ст. 28 Земельного кодекса РФ).
Земельный кодекс РФ предусматривает только два случая безвозмездной передачи в собственность граждан земельных участков. Во-первых, передача земельных участков, которые ранее были выделены гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного, наследуемого владения, т. е. речь идет о бесплатной приватизации. Во-вторых, передача земельных участков, выделяемых в порядке компенсации при изъятии у граждан земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. 63 Земельного кодекса РФ).
Возмездное (платное) предоставление земельных участков. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства садоводства, огородничества и других целей, не противоречащих законодательству, могут предоставляться гражданам в собственность или в аренду. Причем по общему правилу выделение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляетсяза плату. Порядок предоставления за плату гражданам и организациям земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Земельный кодекс РФ определяет следующие виды предоставления земельных участков за плату из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1) для строительства (ст. 30 Земельного кодекса РФ);
2) в связи с заключением договора о развитии застроенной территории (п. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ);
3) для жилищного строительства (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ);
4) для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2 Земельного кодекса РФ);
5) гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 Земельного кодекса РФ).
Вопросы приобретения земель сельскохозяйственного назначения регулируются федеральными законами от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Кратко рассмотрим некоторые из видов предоставления земельных участков за плату.
1. Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
- с предварительным согласованием места размещения объекта
- без предварительного согласования места размещения объекта.
 Процесс формирования участков включает такие работы, как:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним.
С завершением формирования земельного участка он ставится на государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при:
- размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий);
- в случае предоставления земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства или из состава земель лесного фонда;
- в случае предоставления земельных участков гражданину для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект размещения границ земельного участка являются основанием для предоставления земельных участков для строительства в аренду. Иных вариантов выделения земельных участков, кроме аренды, при указанном порядке предоставления закон не содержит. Между тем споры, связанные с предоставлением земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности представляются сложными, в связи с тем, что истцам при обращении в суды необходимо правильно выбрать способ защиты своих прав в суде (при наличии недоработанности земельного законодательства сделать это без помощи квалифицированного специалиста очень непросто), точно определить круг обстоятельств, которые необходимо доказывать, представить большой пакет необходимых документов в обоснование своих требований, а зачастую получение таких документов в органах государственной власти требует времени и определенных денежных затрат (например: в случае непредоставления заявителем всего необходимого пакета документов, госорган может отказать в выдаче необходимого документа, госпошлина при этом не возвращается)
2. Выделение земельных участков для целейжилищного строительства и связанного с ним комплексного освоения территорий осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на аукционах. В двухнедельный срок со дня обращения гражданина либо юридического лица о предоставлении земельного участка исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления должно быть принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка. Предметом аукциона может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. По результатам аукциона, оформленным протоколом, заключается договор купли-продажи земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка. Исключение из этого правила сделано в отношении земельных участков при заключении договора о развитии застроенной территории. На основании п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, земельный участок предоставляется ему бесплатно в собственность или в аренду.
Кроме этого, предоставление земельного участка в аренду гражданину для индивидуального строительства может осуществляться без проведения торгов в случае, предусмотренном п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ. Этой нормой предусмотрено, что, если после подачи гражданином заявления о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления опубликовали сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого участка, и по истечении месяца со дня опубликования такого сообщения заявления не поступили, указанные органы власти принимают решение о предоставлении участка для жилищного строительства в аренду гражданину.
3. Возможность предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, предусмотрена в ст. 34 Земельного кодекса РФ. При этом в самой статье не содержится конкретных указаний относительного того, что предоставление земельных участков для названных целей должно осуществляться с проведением торгов либо без них. Согласно ст. 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и местного самоуправления обязаны принять акт, предусматривающий процедуру и критерии предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, а также порядок рассмотрения полученных заявок и принятия решений. Так, в соответствии с п. 3 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2010 N 447-113 "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" предоставление земельных участков в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством, осуществляется по результатам торгов на право заключения договоров аренды таких земельных участков, либо без проведения торгов в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга. Данным законом в частности предусмотрено, что без проведения торгов земельные участки предоставляются в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством, в случае использования ими земельных участков не в целях осуществления предпринимательской деятельности (п.1.ст. 4 Закона).
4. Отдельного внимания заслуживает вопрос предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу такие земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (п.1 ст. 10 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Однако есть исключения из этого правила: например, случай приобретения переданного в аренду гражданину или юридическому лицу земельного участка в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (абз 2 п. 1.ст. 10 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Кроме этого, торги не проводятся в случае передачи в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если имеется только одно заявление о передаче таких земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Также федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены случаи приобретения в собственность некоторыми юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по льготным ценам без торгов.
Так, в соответствии с п. 7 ст. 10 данного федерального закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность с/х организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. В связи с этим возникает немало споров, связанных с отказом органов местного самоуправления в предоставлении таким организациям данных земельных участков в собственность по льготным ценам. У нас имеется опыт ведения подобных дел, связанных с возникновением споров между организациями и Администрациями муниципальных районов по вышеназванным вопросам с достижением положительного результата для организаций. Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2011 г. по делу № А56-26756/2011 признанно незаконным бездействие Администрации МО в отношении заявлений организации о предоставлении в собственность в соответствии с п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельного участка, суд обязал Администрацию заключить с организацией договор купли-продажи земельного участка по цене 15% от кадастровой стоимости земельного участка, не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу. Судом установлено, что Администрация в 1992 г. предоставила данный земельный участок площадью 15 соток на праве бессрочного (постоянного) пользования организации под сельскохозяйственное использование. В 2010 году данная организация, ведущая сельскохозяйственную деятельность, обратилась в Администрацию МО с заявлением о предоставлении вышеназванного участка в соответствии с правилами, установленными п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако Администрация МО не приняла никаких мер по заявлению организации, в связи с чем организация обратилась в суд с заявлением с вышеуказанными требованиями, которые суд удовлетворил.
Таким образом, проблем возникающих в сфере предоставления государственными органами и  органами местного самоуправления земельных участков гражданам и организациям, на сегодняшний день очень много. Данные проблемы требуют очень тщательного подхода к их решению, поскольку споры, возникающие в этой сфере, являются очень специфичными ввиду недоработанности и наличия пробелов в действующем законодательстве РФ о земле, ввиду возникновения определенных сложностей в получении необходимых документов для обоснования своей позиции в суде. Поэтому грамотная и своевременная юридическая помощь в подобного рода делах является необходимой, поскольку только квалифицированные специалисты, отлично разбирающиеся в этих вопросах и знающие на них ответ, смогут определить верное направление для достижения поставленной Клиентом цели и успешно достигнуть данной цели, сэкономив Клиенту время, нервы и деньги.
|
|
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
 2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
 4. АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД - Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее...
В Апелляционном суде проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия Апелляционного суда очень важна, т.к. Постановление Апелляционного суда вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционный суд заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.
 5. КАССАЦИОННЫЙ СУД - Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...
Этот суд ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Высшим Арбитражным судом. На практике, дальше Кассационного суда дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационный суд изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационном суде дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационного суда по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.
| | |
| |
|
| |
 |
| ПРЕИМУЩЕСТВА СОТРУДНИЧЕСТВА С ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМОЙ "ЛОГОС": |
 1. НАШ ОПЫТ - БОЛЕЕ 1000 СУДЕБНЫХ ДЕЛ ЗА 14 ЛЕТ!
Ведение дел в суде – это сложная система правил и процедур, требующая не только знания прав и обязанностей своих и своего оппонента, но еще и практически правильного применения этих знаний. Положительный исход дела в большинстве случаев зависит от скорости реакции на сложившуюся ситуацию и выбора правильной стратегии действий.
Фирма «Логос» уже 14 лет существует и успешно работает на рынке юридических услуг. За это время юристы фирмы провели около тысячи самых разнообразных судебных разбирательств. Мы гордимся накопленным опытом, знаниями и обширной судебной практикой. Квалификация наших юристов позволяет предоставлять свои услуги как крупным компаниям, так и небольшим организациям и физическим лицам и успешно вести сложные, затянутые, казалось бы, проигрышные дела. |
|
 2. ЭФФЕКТИВНАЯ ИННОВАЦИЯ ФИРМЫ "ЛОГОС" - МЕТОД КОЛЛЕКТИВНОЙ РАБОТЫ.
На сегодняшний день действующее законодательство настолько обширно, что юриста, который бы хорошо разбирался во всех областях права, просто не существует, хотя в этом мало кто добровольно признается. В важных и непростых делах имеет смысл иметь дело не с юристом-одиночкой, а с юридической фирмой, являющейся своеобразным правовым центром, который аккумулирует правовые идеи и при правильной организации коллективным усилием находит эффективные способы решения проблемы.
Метод коллективной работы означает ведение каждого дела несколькими юристами.
Во-первых, это позволяет провести полный и всесторонний анализ конфликта, применив имеющуюся судебную практику каждого юриста.
Во-вторых, такой метод работы позволяет оперативно разработать концепцию защиты интересов клиента и собрать все необходимые доказательства.
В-третьих, коллективное обсуждение проблемы нередко помогает найти оригинальное решение в, казалось бы, безвыходной ситуации. |
|
 3. ЦЕНЫ ДОСТУПНЫ КАЖДОМУ!
Стоимость услуги по ведению дела в суде рассматривается для каждого конкретного случая и зависит от сложности ситуации и набора необходимых действий.
В отсутствии денежных средств на дорогостоящую юридическую помощь мы предлагаем несколько альтернативных вариантов:
1. Все расходы по ведению дела за счет фирмы за вознаграждение - 30% от взысканной суммы.
2. Несложные дела мы можем поручить младшему юристу по значительно более низкой цене, но без предоставления гарантий.
3. Грамотно произведенная претензионная работа позволяет решить дело без обращения в суд, что экономит время и денежные средства, т.к. Вы оплачиваете только претензионные работы, а не ведение дела в суде. | |
