Как оспорить отказ или бездействие государственного органа при заключении договора купли-продажи недвижимости по 159-ФЗ?
Материал подготовил юрист ЮФ «Логос» Сынышин Константин
1. Отказ в заключении договора купли-продажи
При реализации субъектом малого и среднего предпринимательства (далее - субъект МИСП) преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости может возникнуть ситуация, когда компетентный государственный орган (Комитет имущественных отношений, территориальный орган Росимущества, администрация города) при рассмотрении заявления субъекта МИСП выносит решение об отказе в выкупе арендуемого имущества.
Условия, которым должен соответствовать субъект МИСП при выкупе арендуемого имущества, закреплены в ФЗ-159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»:
1. Арендуемая недвижимость находится во временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет;
2. Отсутствует задолженность по арендной плате и штрафным санкциям;
3. Арендуемая недвижимость не включена в перечень имущества, подлежащего передаче во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (кроме случая, когда заявление направляется в отношении такого имущества и заявитель соответствует условиям приватизации такого имущества);
4. Сведения о субъекте МИСП на день заключения договора купли-продажи не исключены из реестра субъектов МИСП.
Отказ компетентного государственного органа в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества правомерен лишь в том случае, когда субъектом МИСП не соблюдено хотя бы одно из перечисленных выше условий.
Если субъект МИСП соответствует всем указанным выше условиям, то уполномоченный орган не имеет права отказывать в заключении договора купли-продажи.
При получении незаконного отказа для защиты своих прав необходимо обратиться в суд с иском о признании незаконным решения компетентного органа и обязании его заключить договор купли-продажи.
2. Незаконное бездействие уполномоченного органа
Также нередки случаи, когда государственный орган не отказывает в заключении договора купли-продажи, но и не принимает решения по существу заявления арендатора. В данном случае речь идет о незаконном бездействии государственного органа, которое также необходимо обжаловать.
В соответствии с ФЗ-159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», при получении заявления субъекта МИСП о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества уполномоченные государственные органы обязаны осуществить следующие действия:
1. В течение двух месяцев с даты получения заявления — заключить договор с организацией, осуществляющей оценку рыночной стоимости недвижимого имущества;
2. В течение двух недель со дня утверждения отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества — принять решение об условиях выкупа недвижимого имущества арендатором;
3. В течение десяти дней со дня принятия решения об условиях выкупа — направить арендатору проект договора купли-продажи.
Если уполномоченный орган не принял одно из указанных решений в установленные сроки, арендатор имеет право обжаловать бездействие данного органа. Для этого необходимо подать в суд заявление с требованием признать бездействие незаконным и обязать заключить договор купли-продажи арендуемого имущества путем осуществления действий, указанных в ФЗ-159.
В случае обжалования бездействия уполномоченных государственных органов суды обычно встают на сторону арендаторов (при условии, что соблюдены все условия для выкупа арендуемого имущества).
У специалистов юридической фирмы «Логос» есть богатый опыт взаимодействия с компетентными государственными органами и представления интересов арендаторов при реализации ими преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, в том числе, опыт обжалования отказа в таком выкупе, обжалования бездействия при заключении договора купли-продажи.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ «Логос» 
1. Отказ в заключении договора купли-продажи
