Регистрация   Вход        

Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23.

Пн-Пт: c 9.00-18.00 ч.;
Сб,Вc: выходные.
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Не нашли, что искали?

НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ?

Воспользуйтесь нашими системами поиска!
 
1. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
Попробуйте прямо сейчас!
 
2. ИЛИ ИНТУИТИВНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
 
Навигационная страница сайта юридической фирмы Логос


РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРА)

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Шадуро Наталья
защита налогоплательщикаПо договору аренды одна сторона (Арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (Арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование – статья 606 Гражданского кодекса РФ.
 Договор аренды недвижимого имущества на сегодняшний день самый популярный вид договора в сфере распоряжения недвижимостью. Этот договор позволяет собственникам имущества – Арендодателям, выгодно им распоряжаться, извлекая стабильный доход, а Арендаторам с пользой инвестировать свои денежные средства, размещая свои офисы и производственные площадки в удобных и выгодных местах.    Однако случается, что Арендодатель, состоя в договорных отношениях с одним Арендатором получает более выгодное предложение от другого. Желая получить как можно больше прибыли, Арендодатель предпринимает попытки к досрочному расторжению предыдущего договора аренды, часто не взирая на законные интересы предыдущего Арендатора.

Нередко расторжение договора сопровождается потерей Арендатором денежных средств, удержанных с него в качестве задолженностей и денежных санкций. Однако по законодательству защите подлежат законные права, как Арендодателя, так и Арендатора. 

Для того чтобы понять механизм расторжения договоров аренды, необходимо рассмотреть основания для его расторжения:

- в одностороннем порядке или по соглашению сторон (если это предусмотрено самим договором аренды),

- в одностороннем порядке, в случаях если это предусмотрено Законом.


Расторжение Договора в одностороннем порядке или по соглашению сторон (если это предусмотрено самим договором аренды).Наиболее опасной формулировкой для Арендатора является указание в договоре на возможность Арендодателя расторгнуть договор по собственной инициативе. При этом одностороннее расторжение может быть предусмотрено как за нарушение Арендатором договора (ст. 619 Гражданского кодекса РФ), так  и просто пожеланию Арендодателя.

Таким образом, Арендатору необходимо внимательно изучить Договор на предмет наличия таких норм и в случае несогласия провести с Арендодателем переговоры по их изменению.

Однако чаще всего стороны в договоре предусматривают условие о том, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон, это означает, что расторжение договора возможно только по взаимному согласию сторон с составлением двустороннего соглашения о расторжении, эта норма носит общий характер и предусмотрена также п. 1 ст. 450 ГК РФ и по сути негативных последствий для Арендаторов не несет. Расторжение договора Арендодателем в одностороннем порядке, в случаях когда это предусмотрено Законом.  

Статья 610 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае если срок договора не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок и в этом случае каждая из сторон в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за  три месяца.

Также законодательство предоставляет возможность Арендодателю право требовать расторжения договора в случае его существенного нарушения Арендатором, а именно:

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.


Напоминаем, что данный перечень расторжения договора не является исчерпывающим и договором аренды могут быть установлены и другие не предусмотренные данной статьей основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя при существенных нарушениях договора другой стороной.

Важно также указать на то обстоятельство, что данные основания являются для Арендатора санкциями и расторгнуть договор по этим основаниям Арендодатель может, только обратившись в суд, причем только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Иначе суд в праве оставить исковое заявление стороны с требованием о расторжении договора без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Большое значение как для случаев расторжения договора как по соглашению сторон так в одностороннем порядке имеет факт возврата имущества от Арендатора к Арендодателю.  Арендаторам нужно помнить, что основным и по-сути единственным доказательством прекращения пользования помещением является составление двухстороннего акта возврата помещения Арендодателя. До этого момента Арендодатель в праве начислять Арендатору арендную плату а также штрафные санкции.

Это лишь основные вероятные проблемы при расторжении договора аренды. На практике, каждая ситуация индивидуальна, так как нередко сам договор содержит положения осложняющие Арендатору выход из правоотношений.

Случается также, что Арендодатели не обращают внимания ни на договор ни на существующие законы, итогом такого поведения является внезапное выселение арендаторов из занимаемых помещений претензии, начисление различных денежных санкций, не возврат излишне уплаченной арендной платы. В лучшем случае переговоры сторон затягиваются на неопределенное время, в худшем Стороны обращаются в суд с исковыми заявлениями. И в данном  случае следует обращаться за квалифицированной юридической помощью, так как в указанных случаях требуется тщательное изучение документов, подборка качественной доказательственной базы и позиции, а главное активные действия в краткие сроки, так как нередко между подачей искового заявления в суд, до получения решения проходит полгода. Иногда такое решение фактически невозможно исполнить, т.к. фирма-Арендодатель уже де-факто прекратила свое существование. При этом, прекратить существование фирма может как фактически – прекратив вести деятельность, т.е. закрывшись; так (что еще обиднее) юридически, переведя активы на другую фирму и бросив обремененную долгами старую структуру, что сделать сейчас не так уж и сложно.
Многие Арендаторы, понимая это, стараются дело до суда не доводить и надеются до последнего дня, что урегулируют с Арендодателями все спорные моменты. Некоторые пытаются работать с Арендодателями силой убеждения: звонят по нескольку раз в день, ведут многочасовые переговоры. Опыт показывает, что часто эти надежды не сбываются…

Споры по договорам аренды  являются одними из наиболее частых и одновременно наиболее сложных в судебной практике. При этом ситуация осложняется еще и тем, что стороны часто не обращают должного внимания на оформление документов  полагаясь на доверительные отношения с контрагентами.

В связи с этим, наши специалисты используют в работе индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, что нередко позволяет защитить Ваши интересы в ситуациях, которые казались безвыходными.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ

- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...



 2.  ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...


 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...


 4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее...


=""> 5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ 
- Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...


 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
  Смотри также:
 Признание договора аренды недействительным
 Об обязании заключить договор аренды
 О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору
Такой иск является еще одним способом защиты того же преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок на стадии, когда арендодателем н следующий срок уже заключен договор аренды с другим лицом.
 Консультации юриста
Советы профессиольнальных юристов по ключевым моментам действующего законодательства
 Разработка проектов любых договоров он-лайн
Юридическая фирма "Логос" педлагает услугу, позволяющую заказать Индивидуальный проект договора необходимой тематики с учетом всех Ваших потребностей он-лайн
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2017 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности

Видео ролик о возможностях сайта