Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий
О том, каким образом разрешаются вопросы, связанные с улучшениями арендованного имущества, произведенными арендатором в период аренды, рассказывается в данной статье. По общему правилу, зафиксированному в п. 1 ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для данного имущества, произведены арендатором за счет своих собственных средств, при условии, что арендодатель дал свой согласие на это, после прекращения договора аренды арендатор может претендовать на возмещение стоимости этих улучшений. В противном случае, т.е. когда неотделимые улучшения произведены арендатором без согласия собственника, стоимость улучшений возмещению не подлежит, если обратное не предусмотрено законом. В то же время при возложении на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества может возникнуть вопрос о необходимости согласования в договоре аренды конкретных видов работ, связанных с капитальным ремонтом и, соответственно, стоимости данных работ. В случае предоставления арендатору арендодателем целевого займа для проведения ремонта и реконструкции арендованного имущества указанные действия арендодателя могут быть приняты как согласие на выполнение работ по улучшению арендованного имущества.
В случае возникновения спора возможен зачет стоимости неотделимых улучшений в счет неоплаченных арендных платежей после прекращения действия договора аренды. Нередко возникает вопрос, связанный с произведенными неотделимыми улучшениями имущества, которое выкупается арендатором. При выкупе имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, законодательно предусмотрено, что стоимость произведенных с согласия арендодателя такого имущества неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты выкупаемого имущества (п.6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом стоимость произведенных улучшений определяется на тот же период, что и стоимость самого выкупаемого имущества. Интересным представляется также вопрос о возможности возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, когда после проведения таких улучшений происходит смена собственника имущества. Практика о возможности взыскания с бывшего собственника данных затрат неоднозначна.
Также на практике может возникнуть вопрос о том, с какого момента начинает течь срок исковой давности по требованию о возмещении неотделимых улучшений – с момента, когда данные улучшения были произведены или с момента прекращения срока действий договора аренды. Таким образом, вопрос о согласовании условия об оплате неотделимых улучшений не так прост, как может показаться на первый взгляд. Существует достаточно много различных нюансов, влияющих на вопрос о возмещении расходов на произведенные неотделимые улучшения, в связи с чем, в целях избежания неблагоприятных последствий лучше не пытаться разрешить данный вопрос самостоятельно, а обратиться к специалистам, обладающим не только знаниями законодательства, но и опытом разрешения данных вопросов на практике.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка. - Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск. - Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию. - Подача иска в суд. Подробнее...
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания. - Оценка возражений противоположной стороны. - Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств). - Проведение основного слушания. Подробнее...
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. - Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведениеслушания дела. Подробнее...
Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.
="">5.КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. -Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведение слушания дела. Подробнее...
Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства. - Участие в исполнительных действиях. - Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.
О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору Такой иск является еще одним способом защиты того же преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок на стадии, когда арендодателем н следующий срок уже заключен договор аренды с другим лицом.
Консультации юриста Советы профессиольнальных юристов по ключевым моментам действующего законодательства
Разработка проектов любых договоров он-лайн Юридическая фирма "Логос" педлагает услугу, позволяющую заказать Индивидуальный проект договора необходимой тематики с учетом всех Ваших потребностей он-лайн
Электронное периодическое издание интернет-сайт Юридической фирмы "Логос" свидетельство о регистрации СМИ № ЭЛ №ФС77-38806 Главный редактор: Осман Андрей Ильич