| РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ) |
 |
|
|
|
Материал подготовила
юрист ЮФ"Логос"
Шадуро Наталья
 На практике нередки ситуации, когда Арендатор не исполняет своих обязательств по договору аренды, что приводит Арендодателя к необходимости прекращения арендных отношений с недобросовестным Арендатором. Вместе с тем Арендодатель, выступая инициатором досрочного расторжения договора, рискует столкнуться с рядом проблем, которые могут затруднить прекращение обременительных отношений аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями.
Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи:
- систематическая неуплата арендной платы;
- нарушение сроков уплаты, выплата арендной платы не в полном объеме;
- передача имущества в субаренду без разрешения; проведение перепланировки без согласования с арендодателем;
- нецелевое использование имущества и другие случаи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2011 по делу N А56-9071/2010, п. 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 N КГ-А41/3122-11 по делу N А41-22196/08, Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2007 N Ф04-8923/2006(30097-А03-38) по делу N А03-4904/06-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007)
- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях.
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора
Данный перечень нарушений не является исчерпывающим. Так в договоре аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они в любом случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 Заметим, инициируя расторжение договора аренды, именно арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд откажет арендодателю в иске. (см., например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).
Доказывание существенного характера допущенных арендатором нарушений договора, как правило, отнюдь не легкая задача и не всегда успешно.Сложность доказывания в данном случае заключается в том, что такие понятия как существенное нарушение обязательства, равно как использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также существенное ухудшение имущества носят оценочный характер. В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.
Суды при установлении указанных обстоятельств толкуют различные факторы, которые могут повлиять на степень существенности нарушения (например, длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме)
В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный статьей 619 Гражданского Кодекса РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок (Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров",)
Следующая трудность, с которой может столкнуться Арендодатель, связана с соблюдением условия расторжения договора аренды, установленного статьей 619 Гражданского кодекса РФ.
Дело в том, что само по себе наличие факта нарушения Арендатором условий договора еще не дает Арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, Арендодатель должен направить Арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если же Арендатор не был предупрежден, иск Арендодателя будет оставлен судом без рассмотрения (статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, а также его содержании.
Как показывает практика, лучше всего отправлять Арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на его юридический адрес (по месту государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом (например, Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 N КГ-А40/2476-10-П по делу N А40-73337/08-105-396). По вопросу содержания письменного предупреждения даны некоторые разъяснения Высшего арбитражного суда (пункт 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)
Руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только когда от Арендатора будет получен отказ на предложение либо в течение срока, указанного в предложении, ответ не последует, Арендодатель сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Еще одной проблемой с практической точки зрения, является заблуждение некоторых арендодателей относительно того, что в случае нарушений арендатором услоий договора, они вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.
Сразу оговоримся, что односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение, нетождественные понятия. Односторонний отказ, в отличие от расторжения договора, не требует обращения в суд и оформляется письменным уведомлением контрагента.
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. Соответственно, такой отказ возможен только, если он предусмотрен договором аренды.
Президиум ВАС РФ также указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Иными словами, возможность одностороннего отказа от договора аренды допускается , даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была предусмотрена в договоре.
Мы рассмотрели наиболее общие и распространенные проблемы, связанные с расторжением договора аренды по инициативе Арендодателя. Несомненно каждая спорная ситуация уникальна и может быть сопряжена с иными, специфичными для Арендодателя трудностями. Учитывая, сложность данной категорий дел, обусловленной, прежде всего, особенностями предмета доказывания, а также неоднозначностью сложившейся судебной практикой по отдельным вопросам, целесообразно обратиться за помощью к профессиональным юристам. Это поможет Арендодателю сэкономить нервы и, конечно же время, поскольку чем скорее будут прекращены отношения с недобросовестным Арендатором, тем меньше Арендодатель потерпит убытков и тем быстрее сможет заключить новый договор аренды.
|
|
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
 2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
 4. АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД - Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее...
В Апелляционном суде проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия Апелляционного суда очень важна, т.к. Постановление Апелляционного суда вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционный суд заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.
 5. КАССАЦИОННЫЙ СУД - Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...
Этот суд ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Высшим Арбитражным судом. На практике, дальше Кассационного суда дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационный суд изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационном суде дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационного суда по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.
| | |
| |
|
| |
 |
| ПРЕИМУЩЕСТВА СОТРУДНИЧЕСТВА С ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМОЙ "ЛОГОС": |
 1. НАШ ОПЫТ - БОЛЕЕ 1000 СУДЕБНЫХ ДЕЛ ЗА 14 ЛЕТ!
Ведение дел в суде – это сложная система правил и процедур, требующая не только знания прав и обязанностей своих и своего оппонента, но еще и практически правильного применения этих знаний. Положительный исход дела в большинстве случаев зависит от скорости реакции на сложившуюся ситуацию и выбора правильной стратегии действий.
Фирма «Логос» уже 14 лет существует и успешно работает на рынке юридических услуг. За это время юристы фирмы провели около тысячи самых разнообразных судебных разбирательств. Мы гордимся накопленным опытом, знаниями и обширной судебной практикой. Квалификация наших юристов позволяет предоставлять свои услуги как крупным компаниям, так и небольшим организациям и физическим лицам и успешно вести сложные, затянутые, казалось бы, проигрышные дела. |
|
 2. ЭФФЕКТИВНАЯ ИННОВАЦИЯ ФИРМЫ "ЛОГОС" - МЕТОД КОЛЛЕКТИВНОЙ РАБОТЫ.
На сегодняшний день действующее законодательство настолько обширно, что юриста, который бы хорошо разбирался во всех областях права, просто не существует, хотя в этом мало кто добровольно признается. В важных и непростых делах имеет смысл иметь дело не с юристом-одиночкой, а с юридической фирмой, являющейся своеобразным правовым центром, который аккумулирует правовые идеи и при правильной организации коллективным усилием находит эффективные способы решения проблемы.
Метод коллективной работы означает ведение каждого дела несколькими юристами.
Во-первых, это позволяет провести полный и всесторонний анализ конфликта, применив имеющуюся судебную практику каждого юриста.
Во-вторых, такой метод работы позволяет оперативно разработать концепцию защиты интересов клиента и собрать все необходимые доказательства.
В-третьих, коллективное обсуждение проблемы нередко помогает найти оригинальное решение в, казалось бы, безвыходной ситуации. |
|
 3. ЦЕНЫ ДОСТУПНЫ КАЖДОМУ!
Стоимость услуги по ведению дела в суде рассматривается для каждого конкретного случая и зависит от сложности ситуации и набора необходимых действий.
В отсутствии денежных средств на дорогостоящую юридическую помощь мы предлагаем несколько альтернативных вариантов:
1. Все расходы по ведению дела за счет фирмы за вознаграждение - 30% от взысканной суммы.
2. Несложные дела мы можем поручить младшему юристу по значительно более низкой цене, но без предоставления гарантий.
3. Грамотно произведенная претензионная работа позволяет решить дело без обращения в суд, что экономит время и денежные средства, т.к. Вы оплачиваете только претензионные работы, а не ведение дела в суде. | |
