Оформление договора купли-продажи: история одного обмана

Чем рискует продавец при оформлении договора купли-продажи квартиры?

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

|

КОНСУЛЬТАЦИИ

|

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Возможных схем обмана продавца не так много и все они связанны с риском потерять деньги или собственное жильё. В этой статье мы рассмотрим возможные случаи из практики юристов, чтобы предостеречь от серьёзных моральных и финансовых потрясений.

Любым продавцом движет желание выгодно продать. В этом нет ничего предосудительного, но иногда это желание притупляет бдительность.

Продажа квартиры в центре Санкт-Петербурга: как нас обманывают?

Рассмотрим один случай из юридической практики.
Некий гражданин, которого условно назовем N, задумал продать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга. Он подал объявление через газету и начал ждать покупателей. Через несколько дней раздался звонок. Собеседник представился сотрудником солидного агентства недвижимости и сообщил, что у него есть покупатель, которого заинтересовало предложение гражданина N. Но для начала, чтобы зря не мотать покупателя, сотрудник пожелал посмотреть квартиру. Гражданин N и сотрудник агентства договорились о встрече.

При личной встрече молодой человек произвел ещё большее приятное впечатление на N. Деловой костюм, приятная и грамотная речь… По разговору было видно, что он работает не первый день в сфере недвижимости. Осмотрев квартиру, молодой человек сказал хозяину, что можно продать её гораздо дороже. Продавца это очень обрадовало. Ещё бы, кто не хочет более выгодно совершить продажу квартиры? Сотрудник агентства заявил, что для того, чтобы действовать на законных основаниях, N должен оформить на него генеральную доверенность.

На следующий день приехал покупатель квартиры. Все прошло замечательно: цена устраивает, покупатель готов заплатить хоть сейчас.

Агент по недвижимости предложил начать оформление документов, однако для этого ему необходимо было съездить в офис, чтобы оформить договор купли-продажи квартиры. По его словам получалось, что оформление документов займет один день и он возьмет все оригиналы документов и поедет в офис, а покупатель и продавец могут подъехать на следующий день в часов пять для подписания договора купли-продажи квартиры.

Забрав все необходимые документы для оформления и назвав адрес центрального офиса известного агентства недвижимости, агент поехал делать договор.

Хозяин квартиры, радуясь внезапно свалившейся удаче, приехал по назначенному адресу и выясняет… Как вы думаете, что? Конечно, абсолютно правильно: молодой человек по такой фамилии никогда не работал в этом агентстве!

И только тогда несчастный N понимает, что все документы на квартиру находятся у мошенников. Cотрудники агентства объяснили, что можно сделать, имея на руках генеральную доверенность и все правоустанавливающие документы на квартиру.

А именно: при наличии генеральной доверенности и оригиналов документов мошенник может продать квартиру и без хозяина.

Доказать, что вы не были в сговоре с мошенниками практически нереально. И признать сделку недействительной очень сложно.
К счастью, работники агентства не остались равнодушными к горю гражданина N. Вызвали скорую бедному мужчине и, конечно же, полицию. Написали заявление о мошенничестве. В штате агентства работал юрист, он помог составить мужчине заявлении в Россреестр о восстановлении украденных документов на квартиру. В связи с возбуждением уголовного дела, наложили арест на регистрацию договоров купли продажи или другие договоры на данную квартиру. Кроме того, поставили квартиру на особый контроль в Росреестре, т.е без личного участия собственника квартиры нельзя .было регистрировать никаких сделок.

7 ПРЕИМУЩЕСТВ РАБОТЫ С ФИРМОЙ "ЛОГОС" Почему клиентам УДОБНО и ВЫГОДНО сотрудничать с юридической фирмой “Логос”?

Однако за сутки мошенники совершили оформление договоров купли квартиры с несколькими покупателями и скрылись в неизвестном направлении.

Этот случай произошел два года назад. До сих пор мошенников не нашли. Гражданина N ещё очень долго вызывали для дачи показаний. Можно сказать, что гражданин N отделался легким испугом, так как в этой истории больше пострадали люди, которые хотели купить квартиру, попались на уловку обманщиков и отдали свои деньги. Шансы найти обманщиков и взыскать с них деньги практически равны нулю.

Эта история наглядно демонстрирует необходимость соблюдать бдительность при оформлении договоров купли-продажи квартиры.

Еще один способ обмана: ловушка для скупого

Ещё один способ обмана при покупке квартиры это внесение в договор купли-продажи заниженной цены. Чаще всего это делается, чтобы не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). НДФЛ взимается с физических лиц в размере 13% от суммы полученных доходов физическими лицами. И когда вы подписываете договор, в котором прописано, что деньги вы получаете после государственной регистрации, вам могут заплатить только ту сумму, которая указанна в договоре. И никаким законным способом вы не взыщите деньги с нечестного покупателя. Заключая такое соглашение, вы идете на преступление против государства, так как оплата налогов - это конституционная обязанность каждого гражданина.

Мы много раз слышали от продавцов, что у нас высокие ставки целых тринадцать процентов. Но указав сумму, не облагающуюся налогом, вы рискуете потерять гораздо больше.

Также ради собственного спокойствия и безопасности лучше воспользоваться сейфовой ячейкой. Вы уже точно будете знать, что получите деньги за квартиру. Составляя договор аренды банковской ячейки, тоже будьте предельно внимательны. Как показывает практика, лучше всего составить совместный доступ. Во многих банках разработаны договора аренды банковских ячеек специально для сделок с недвижимостью и доступ к ячейкам осуществляется на основании документов выданных Росреестром.

Подведем итог:

1. Никогда и ни при каких условиях не передавайте документы на квартиру посторонним людям. Если вы решили продавать свою квартиру через агентство или фирму, оказывающую подобные услуги, с вами должны составить Договор поручения на оказания услуг, в котором чётко будет прописано, какие обязанности, и права вы возлагаете на доверенное лицо. Передача оригиналов документов осуществляется только по акту приема-передачи документов, который составляется в двух экземплярах.
2. Будьте предельно внимательны, выдавая доверенность. Четко формулируете в тексте, какими полномочия вы наделяете доверенное лицо. Если вы по каким-то причинам не можете присутствовать на всех этапах оформления и регистрации договора купли продажи квартиры, лучше всего обратится в фирму или агентство, которое уже не один год существует на рынке данных услуг. Только тогда можно быть уверенным, что фирма не исчезнет вместе с вашими документами. Предварительно продав вашу квартиру.
3. Не нарушайте Налоговый кодекс. Скупой платит дважды! Мы не спорим, может вам повезет и попадется честный и порядочный покупатель, который заплатит ту сумму, о которой вы договорились. А если нет? Сделаете подарок постороннему человек в виде практически даром купленной квартиры.

Рвачева Анна, юрист