ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)
Стать партнером юридической фирмы «Логос»
Вся правда об порядке оказания и стоимости юр. услуг — на новом сайте «Логоса»
Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23.
law@logosinfo.ru
Пн-Пт: c 9.00-18.00 ч.;
Сб,Вc: выходные.
Контактный телефон

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/host1373137/logosinfo.ru/htdocs/www/articles/articless.html on line 37
articles

Статья №687

02.09.2010  Риски при заключении предварительных договоров купли-продажи

 
На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями. В настоящей статье мы хотели бы остановиться на некоторых из них, а также предложить способы предупреждения данных ситуаций.

РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ
ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: "гарантийный взнос", "обеспечительная сумма" и т.п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.
Распространенной проблемой при заключении предварительного договора и передаче задатка является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток.
В данном случае в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.
Как уже упоминалось выше, ситуации бывают различны, в некоторых достаточно объяснить перспективы судебного взыскания и продавец возвращает деньги, иногда приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ.
Необходимо отметить, что с 2009 года регистрирующий орган - Федеральная регистрационная служба РФ ввела правило, согласно которому свидетельства о государственной регистрации права собственности у собственника при совершении сделки не изымаются, также на них не ставится отметка о погашении. Такая практика привела к возможности и к реальным случаям получения задатков за уже проданные квартиры (авторам известны как минимум две попытки на территории г. Перми получить задаток за уже проданное жилье, при этом использовались свидетельства о государственной регистрации права предыдущего владельца).
При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами.
1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например при покупке дорогостоящего жилья).
2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов.
3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущесво может быть оспорено только в судебном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, стоимость ее составляет 100 рублей. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ (статья 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), если реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на электронном носителе, то указанная информация предоставляется не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения.
Васькин В.В., практикующий юрист.

Мустафин Р.Р., практикующий юрист.
 
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2019 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



 Электронное периодическое издание интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"
 свидетельство о регистрации СМИ № ЭЛ №ФС77-38806
 Главный редактор: Осман Андрей Ильич